Dacă ai cumpărat sau vrei să cumperi o vilă în Phuket și cineva ți-a propus s-o treci pe numele unui 'partener thailandez', trebuie să știi asta acum: premierul Anutin Charnvirakul a ordonat un audit național al structurilor nominee prin care străinii dețin, în fapt, terenuri thailandeze. Verificarea acoperă toate cele 77 de provincii ale Thailandei, nu doar zona economică EEC unde a pornit alarma. Amenzile pot ajunge la 1 milion THB, pedeapsa la 3 ani de închisoare, iar terenul poate fi confiscat prin vânzare forțată.
Pentru cine investește din România sau plănuiește o mutare în Phuket, semnalul e clar: ceea ce multă vreme a fost tratat drept 'o zonă gri tolerată' intră acum în categoria infracțiunilor urmărite activ. Să vedem exact cine e expus și ce alternative legale există.
Ce a declanșat controlul: banii chinezi din EEC
Scânteia a fost un val de capital chinezesc care a intrat în Eastern Economic Corridor (EEC), zona economică specială înființată în 2018 și formată din provinciile Chonburi, Rayong și Chachoengsao. Potrivit datelor EECO, investițiile declarate în zonă au depășit 1.900 de miliarde THB până la finalul lui 2025. Pentru Bangkok, EEC este o vitrină de mândrie națională a politicii economice, iar guvernul nu vrea ca terenuri strategice să ajungă, pe ascuns, sub control străin.
Dar aici e partea importantă pentru un cumpărător din Phuket sau Koh Samui: deși scânteia a pornit din EEC, ancheta nu se oprește acolo. Departamentul de Terenuri (Department of Lands) a primit mandat direct de la premier să lanseze audituri la nivel național ale registrelor de proprietate, iar Phuket, Koh Samui și Chiang Mai, zone cu concentrare mare de proprietăți deținute de străini prin nominee thailandezi, sunt în prima linie.
Ce înseamnă, concret, o structură 'nominee'
Mecanismul e simplu și, din păcate, foarte răspândit: un străin finanțează integral cumpărarea unui teren, dar actul de proprietate este înregistrat pe numele unui cetățean thailandez, adesea un fost partener de viață, un șofer sau o simplă cunoștință locală. Pe hârtie, terenul aparține 100% thailandezului. În realitate, banul și beneficiul aparțin cumpărătorului străin.
Estimările de piață arată că între 10 și 15% din vilele din Phuket și Pattaya sunt structurate exact așa. Deja în 2024-2025 au existat precedente de vânzare forțată în Phuket, acolo unde Departamentul de Terenuri a demonstrat existența unei structuri nominee urmărind pur și simplu transferurile bancare.
Asta pentru că, spre deosebire de campaniile anterioare (Thailanda a mai declarat 'război' structurilor nominee în 2006, 2014 și 2019), autoritățile de acum au acces la registre digitale de proprietate, date bancare și capacitate de verificare încrucișată prin Anti-Money Laundering Office (AMLO). Practic, identificarea unei scheme nominee a devenit mult mai ușoară din punct de vedere tehnic decât acum un deceniu.
Cadrul legal: ce spune Legea Funciară și Legea Afacerilor Străine
Secțiunea 96 din Land Code Act interzice deținerea de teren de către străini în Thailanda; încălcarea atrage amenzi de până la 20.000 THB și vânzarea forțată a terenului. Dar riscul real, mai serios, vine din Secțiunea 36 a Foreign Business Act: folosirea unei structuri nominee poate însemna până la 3 ani de închisoare și amenzi de până la 1 milion THB.
Un detaliu tehnic important: o companie thailandeză cu peste 49% acționariat străin este clasificată drept entitate străină și nu poate deține teren. Mulți cumpărători cred că o societate locală 'rezolvă' problema, dar dacă structura acționariatului nu respectă acest prag și nu are activitate comercială reală, riscul rămâne identic cu cel al unui nominee clasic.
Ce se întâmplă practic dacă ai o vilă pe numele unui thailandez
Departamentul de Terenuri analizează fluxurile de bani: cine a plătit efectiv proprietatea, cine acoperă întreținerea și utilitățile, cine locuiește de fapt acolo. Dacă tiparul indică o structură nominee, consecințele sunt serioase: vânzare forțată în termen de 180 de zile, penalități financiare și posibilă urmărire penală.
Dacă te regăsești în această situație, primul pas este să consulți imediat un avocat licențiat, specializat în dreptul funciar thailandez. Opțiunile realiste sunt: conversia într-o structură de leasehold, vânzarea proprietății sau restructurarea completă a deținerii într-un cadru pe deplin legal.
Care sunt alternativele legale reale pentru un cumpărător străin
Vestea bună este că există soluții legale, testate și funcționale:
- Leasehold pe termen lung: un contract de închiriere de până la 30 de ani, înregistrat la Departamentul de Terenuri, cu opțiuni de reînnoire. Străinul deține legal clădirea (nu și terenul de sub ea) prin acest mecanism.
- Condominiu în regim freehold: legea permite străinilor să dețină integral, cu titlu de proprietate deplin, până la 49% din unitățile oricărui proiect de condominiu, conform Condominium Act B.E. 2522. Aceasta rămâne, de departe, ruta cea mai sigură din punct de vedere legal.
- Companie thailandeză cu activitate comercială reală: legală, dar necesită execuție impecabilă, acționari thailandezi autentici și o activitate economică verificabilă, nu doar o firmă 'de fațadă' creată pentru a ține un teren.
- Excepția BOI: investiții de 40 milioane THB sau mai mult, aprobate prin Board of Investment, pot debloca, în cazuri specifice, drepturi extinse de proprietate.
Condominiile rămân neafectate
Dacă planul tău de investiție e orientat spre apartamente, poți respira liniștit: verificările nu vizează cumpărătorii de condominii. Străinii păstrează dreptul legal de a deține unități de condominiu, atât timp cât cota de proprietate străină a proiectului (49% din suprafața totală) nu este depășită. Asta înseamnă că un apartament cumpărat corect, cu freehold, rămâne complet în afara acestei crize.
La fel, e sigur să cumperi în 2026 chiar și în zona EEC, atât timp cât folosești structuri legale: condominiile din Pattaya și Sri Racha, aflate în interiorul zonei EEC, sunt disponibile pentru străini în regim freehold, iar terenul poate fi securizat doar prin contracte de leasehold.
Nu e o vânătoare împotriva unei singure naționalități
Deși scânteia a fost capitalul chinezesc care a intrat masiv în EEC, valul de verificări acoperă toate structurile de proprietate străină la nivel național, indiferent de naționalitatea cumpărătorului. Un investitor român cu o vilă pe numele fostului partener thailandez este la fel de expus ca oricare altul.
Recomandarea practică pentru 2026
Dacă ai o structură de proprietate care implică un cetățean thailandez înregistrat ca titular, verific-o acum, nu aștepta o notificare oficială. Recomandarea este simplă: revizuiește toate structurile existente și finalizează un audit legal înainte de finalul lui 2026. Alege avocați înregistrați la Thai Law Society, cu experiență directă în consilierea clienților străini, și evită orice 'consultant' care îți propune să-ți monteze o schemă nominee, exact genul de aranjament care a adus Thailanda în această situație.
Era schemelor nominee fără consecințe în Thailanda se închide. Campania din 2026 este susținută de instrumente digitale de control și de voință politică la nivelul cel mai înalt. Dacă la Imobiliare Thailanda te ajutăm să găsești o proprietate, primul sfat pe care ți-l dăm este acesta: verifică-ți structura de proprietate acum, înainte ca auditul să ajungă la tine.
Sursă: EECO (Eastern Economic Corridor Office)