Răspuns rapid: ce înseamnă un plan de plată în Phuket?
Dacă ești cetățean român și vrei să cumperi un apartament în Phuket, banca thailandeză nu îți va acorda un credit ipotecar standard. Soluția practică adoptată de piață: dezvoltatorul finanțează direct cumpărătorul, cu plăți eșalonate pe 2-5 ani și, în cele mai multe cazuri, dobândă zero în faza de construcție. Planul clasic este structura 30/70 sau 40/60, legată de etapele de avansare ale lucrărilor.
De ce contează asta pentru un cumpărător român?
Phuket traversează o expansiune imobiliară fără precedent. Potrivit Colliers Thailand, între 2021 și 2025 au fost lansate 45.066 de unități rezidențiale, cu un volum de investiții de 469,72 miliarde baht (aproximativ 13 miliarde de dolari). Doar în 2025, piața a accelerat: peste 72 de proiecte noi, mai mult de 10.312 unități evaluate la 81,64 miliarde baht.
Concurența dintre dezvoltatori pentru cumpărătorii internaționali este maximă, iar planurile de plată au devenit instrumentul principal de vânzare. Sansiri a anunțat 20 de proiecte noi în Phuket cu o valoare combinată de 24 de miliarde de baht pentru perioada 2026-2028. AssetWise, brandul din spatele proiectelor 'The Title', acumulase un portofoliu Phuket de 21,669 miliarde baht, adică 57% din întregul portofoliu al companiei la martie 2026.
Pentru un cumpărător din România, aceste cifre înseamnă un singur lucru: oferta este abundentă, iar flexibilitatea financiară oferită de dezvoltatori face accesibil un activ care altfel ar necesita cash integral.
Cum funcționează în practică: cele 4 variante principale
1. Planul 30/70 pe durata construcției (cel mai frecvent)
Cumpărătorul achită 30% din prețul de achiziție la semnarea contractului sau eșalonat în primele 3-6 luni. Restul de 70% se plătește la predarea cheilor. Nicio dobândă nu se acumulează. Practic, primești un împrumut fără dobândă pe toată durata construcției, adică 18-30 de luni.
Exemplu concret: un apartament de 8 milioane baht într-un proiect 'The Title' de la AssetWise. Rezervarea costă 200.000 baht, urmată de 180.000 baht/lună timp de 12 luni (total: 2,36 milioane baht), iar la predare se achită 5,64 milioane baht.
2. Planul 20/80 cu plăți după predare
Anumiti dezvoltatori, mai ales în segmentul vilelor, permit continuarea plăților și după finalizarea proiectului. Cumpărătorul contribuie cu 20% înainte de finalizare, iar restul de 80% se împarte pe 24-36 de luni de la primirea cheilor. Aici apare de regulă o dobândă anuală între 3% și 8%.
Această structură este tipică pentru vile cu prețuri între 15 și 40 de milioane de baht, unde o plată finală unică ar fi greu de gestionat chiar și pentru un cumpărător cu resurse importante.
3. Credit ipotecar prin bancă thailandeză
Formai posibil, practic dificil. Un număr mic de bănci lucrează cu cetățeni străini:
- UOB Thailand - finanțare până la 70% LTV pentru cetățenii unor țări selectate, dobânzi de la 6,5%
- Bangkok Bank - program destinat deținătorilor de permis de muncă thailandez
- ICBC (Thai) - orientat în principal spre cumpărători chinezi
Condițiile includ un venit verificat de 80.000-100.000 baht/lună, contract de muncă sau viză de afaceri și un istoric de credit demonstrabil. Aprobarea durează 45-90 de zile. Pentru majoritatea românilor fără angajament în Thailanda, această cale rămâne practic închisă.
4. Împrumut extern garantat cu active din România
Unii cumpărători contractează un credit în țara de origine, garantat cu un imobil existent, un portofoliu de investiții sau o afacere, și virează fondurile în Thailanda. Avantajul: o dobândă potențial mai mică decât cea oferită de băncile locale și statutul de cumpărător cash în negocierea cu dezvoltatorul.
Comparație între variante
| Parametru | Plan 30/70 construcție | Plan 20/80 după predare | Credit bancă thai | Împrumut extern |
|---|---|---|---|---|
| Avans | 30% | 20% | 30-50% | 0% (garantat cu alt activ) |
| Dobândă | 0% | 3-8% pe an | 6,5-8% pe an | Depinde de jurisdicție |
| Durată | 18-30 luni | 36-60 luni | Până la 20 ani | Până la 15-25 ani |
| Accesibilitate pentru străini | Ridicată | Medie | Scăzută | Depinde de situație |
| Viteză de aprobare | 1-3 zile | 1-7 zile | 45-90 de zile | 14-60 de zile |
| Risc pentru cumpărător | Mediu (depinde de dezvoltator) | Peste medie | Scăzut (banca verifică proiectul) | Risc valutar |
| Suprapreț total la 10 mil. baht | 0 baht | 450.000-1.200.000 baht | 1.300.000-2.400.000 baht (5 ani) | Variabil |
Riscuri reale pe care românii le ignoră adesea
1. Contractul de vânzare-cumpărare (SPA) necitit integral. Clauze critice: penalități pentru întârziere (1-1,5% pe lună), condiții de reziliere (dezvoltatorul poate reține 25-30% din sumele plătite), data predării și consecințele întârzierilor de construcție. Citește întotdeauna versiunea în limba engleză împreună cu un avocat specializat în imobiliare din Thailanda.
2. Certificatul FET ignorat. Atunci când un străin cumpără un apartament în regim freehold, fiecare transfer bancar trebuie să treacă printr-o bancă thailandeză, care emite formularul FET (Foreign Exchange Transaction). Fără acest document, Departamentul Funciar nu înregistrează proprietatea. Plățile în numerar prin case de schimb nu sunt eligibile.
3. Subestimarea plății finale. Planul 30/70 pare confortabil în faza de construcție. Dar 70% din prețul unui apartament reprezintă o sumă considerabilă. Dacă situația financiară se schimbă între timp, riști să pierzi tot ce ai plătit.
4. Confuzia dintre plan de plată și garanție financiară. Planul de plată al unui dezvoltator nu este o garanție bancară. Dacă dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorul devine creditor chirografar. De aceea contează enorm cu cine semnezi: AssetWise cu un portofoliu Phuket de 21,7 miliarde baht și Sansiri cu un target de venituri de 39 de miliarde de baht în 2026 sunt exemple de companii listate la bursa SET, cu situații financiare auditate public.
5. Costurile suplimentare omise. Peste prețul proprietății: taxe de transfer la Departamentul Funciar (aproximativ 2% pentru construcții noi), fond de rezervă (500-800 baht/mp) și taxa lunară de întreținere a spațiilor comune (40-120 baht/mp). Aceste costuri nu sunt incluse în planul de plată.
6. Cota de proprietate străină. Legislația thailandeză limitează proprietatea freehold a străinilor la 49% din suprafața vandabilă a unui imobil. Majoritatea dezvoltatorilor serioși gestionează această cotă în prealabil, dar verificarea ei înainte de semnare este obligatorie.
Ce să ceri înainte de a rezerva
Echipa de la Imobiliare Thailanda recomandă să soliciți, în scris, înainte de orice rezervă: confirmarea cotei freehold disponibile pentru străini, copia autorizației de construire și a aprobării EIA, modelul complet de SPA și istoricul proiectelor finalizate ale dezvoltatorului.
Întrebări frecvente ale cumpărătorilor români
Toți dezvoltatorii din Phuket oferă planuri de plată? Nu. Planurile de plată sunt oferite în principal de dezvoltatorii mari și mijlocii cu focus internațional. Cei mici cer adesea plata integrală la semnare sau cel mult o structură 50/50.
Pot combina planul dezvoltatorului cu un credit bancar la predare? Da, unii cumpărători folosesc planul de construcție al dezvoltatorului, apoi solicită un credit bancar pentru plata finală. Totuși, aprobarea unui credit pentru nerezidenți nu este garantată, deci nu este o strategie financiară pe care să te bazezi exclusiv.
Ce monedă acceptă dezvoltatorii? Contractele sunt denominate întotdeauna în baht thailandez. Unii dezvoltatori acceptă transferuri în USD sau EUR în conturile lor externe, dar riscul valutar revine integral cumpărătorului.
Există reduceri pentru plata cash? Da. Dezvoltatorii oferă frecvent reduceri de 3-7% pentru plata integrală. Un plan cu plăți după predare poate include implicit un preț mai ridicat față de oferta cash.
Sursă: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers