Un cumpărător român ajunge la biroul funciar din Banglamung cu un cec de 4 milioane baht și lista acționarilor firmei sale thailandeze. Acum un an, actul s-ar fi ștampilat în nouăzeci de minute. De la mai 2026, prima întrebare nu mai e 'unde semnați', ci de unde vin banii, cu ce vă ocupați și de ce acționarii thailandezi care dețin 51% din firmă nu au încasat niciodată vreun dividend.
Pentru orice român care s-a orientat spre o vilă cu teren pe lângă Phuket, Bang Tao sau Rawai prin structura clasică 'firmă thailandeză 49/51', vestea e simplă și directă: acest tip de aranjament a devenit un risc pe termen lung, nu o soluție. Autoritățile nu au schimbat legea, dar de-acum văd tot ce nu vedeau înainte.
Ce s-a schimbat de fapt în mai 2026
În mai 2026, Departamentul Funciar al Thailandei (Department of Lands) a trimis trei circulare marcate 'cea mai mare urgență' către toate birourile funciare provinciale. Nu este o lege nouă. Este un mecanism unitar de aplicare a unor prevederi din Codul Funciar care existau de două decenii, dar erau interpretate diferit de la o provincie la alta, din cele 76 ale țării.
Miezul schimbării: controlul nu mai e un eveniment unic, în ziua înregistrării actului. Acum e continuu. Un dosar închis în 2019 poate reapărea într-un ciclu de verificare în 2027, pentru că birourile funciare construiesc și actualizează permanent o bază de date națională cu toate entitățile juridice care dețin teren, verificate pentru semne de structură nominală (nominee).
Care sunt pragurile de 2 și 5 milioane baht, exact
Aici sunt cifrele pe care orice cumpărător trebuie să le rețină, fără ambiguitate:
- 2.000.000 baht - prag pentru plățile în numerar (cash). Peste această sumă, se declanșează automat verificarea sursei fondurilor, a venitului, ocupației și situației financiare generale a cumpărătorului.
- 5.000.000 baht - prag pentru valoarea de evaluare a proprietății. Dacă evaluarea trece de acest nivel, aceeași verificare amănunțită se aplică indiferent de metoda de plată folosită.
Pragul de 2 milioane baht nu e ales la întâmplare. Se situează sub prețul aproape oricărei vile cu teren, dar exclude majoritatea tranzacțiilor obișnuite dintre thailandezi în provincie. Practic, e un filtru calibrat exact pe segmentul de piață orientat către cumpărătorii străini, adică exact segmentul în care se încadrează majoritatea românilor interesați de Phuket.
Băncile thailandeze și-au strâns și ele procedurile: mai multe solicită acum trei luni de extrase bancare înainte de a elibera fondurile pentru o achiziție făcută printr-o firmă.
De ce structura firmă thailandeză 49/51 nu mai funcționează
Structura pe care autoritățile o demontează acum e mai veche decât majoritatea condominiilor din Phuket. Codul Funciar thailandez interzice deținerea directă de teren de către străini, cu foarte puține excepții, iar piața a răspuns acum decenii cu firma thailandeză cu răspundere limitată: 49% deținute de străin, 51% de acționari thailandezi care în practică nu au vărsat niciun capital, nu participă la administrare și, de multe ori, nici nu știu că dețin teoretic o vilă de 25 de milioane baht.
Avocați au vândut acest aranjament ani la rând ca soluție funcțională. Formal, nu a fost niciodată legal. Articolul 113 din Codul Funciar interzice explicit ca un cetățean thailandez să dețină teren în numele unui străin.
Ce nu s-a schimbat e formularea legii. Ce s-a schimbat e capacitatea statului de a vedea tabloul complet dintr-o privire. Înainte de 2026, fiecare birou funciar lucra izolat. O firmă înregistrată în Bangkok putea cumpăra teren în Surat Thani fără ca nimeni să compare dosarul de la Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor (DBD) cu registrul de proprietăți. Acum, baza de date centralizată închide această breșă.
Pe insula Phuket, peste 600 de firme se află deja sub lupa Departamentului de Investigații Speciale (DSI) și a Ministerului Comerțului, parte dintr-o campanie mai amplă intensificată din 1 august 2026, în baza Ordinului 2/2569.
Ce se verifică într-o revizuire de companie și ce riscă acționarii nominali
O firmă marcată drept 'risc ridicat' (pe baza procentului de proprietate străină și a altor criterii) intră într-un control mai amănunțit:
- registrul acționarilor;
- documentele depuse la DBD;
- contractele companiei;
- structura de proprietate;
- vizite la fața locului, unde e cazul, pentru a confirma cum e folosită efectiv proprietatea.
A fi semnalat pentru verificare nu înseamnă automat o încălcare a legii. E un proces de screening, nu o sentință. Baza de date acoperă toate firmele care dețin teren, inclusiv cele integral thailandeze, așa că simpla apariție în sistem nu e un motiv de panică.
Dar dacă o verificare stabilește efectiv o structură nominală, Codul Funciar permite vânzarea forțată a bunului într-un termen stabilit, plus răspundere penală pentru acționarii thailandezi implicați ca nominee.
Un detaliu important pentru cei tentați de soluții rapide: încercarea de a 'reface' o structură în ultimul moment, prin cumpărarea de acțiuni suplimentare sau înlocuirea acționarilor chiar înainte de o tranzacție, atrage atenția mai degrabă decât o îndepărtează. Investigatorii verifică istoricul registrului de acționari și al depunerilor la DBD, iar o realocare bruscă a proprietății într-o firmă fără venituri e citită exact așa cum e: o încercare de camuflare de ultim moment.
Cât timp mai durează acum o tranzacție și ce trebuie să bugetezi
O verificare de screening nu presupune vinovăție, dar costă timp. O tranzacție care înainte se închidea într-o singură vizită se poate întinde acum două până la patru săptămâni, dacă biroul funciar solicită extrase bancare, dovada veniturilor sau o explicație privind sursa fondurilor.
Dacă vii special în Thailanda pentru semnarea actelor, nu miza pe o închidere în aceeași zi. Rezervă o marjă de timp și pregătește din timp o împuternicire notarială (power of attorney), în cazul în care nu poți rămâne pe loc pentru toată durata verificării.
Ce alternative legale rămân pentru cumpărătorii străini
Poziția noastră, la Imobiliare Thailanda, e directă: firma thailandeză și-a încheiat, în mare parte, rolul de vehicul pentru locuința personală a unui străin. Nu pentru că fiecare structură existentă va fi desființată peste noapte, ci pentru că riscul asociat ei e acum deschis și prelungit în timp, iar incertitudinea e greu de vândut atunci când vine momentul revânzării.
Pentru cei care cumpără pentru a locui sau pentru a închiria, există două rute mai predictibile:
- un condominiu în cota de proprietate străină liberă (freehold), permisă până la 49% din suprafața totală a unei clădiri, conform Legii Condominiilor;
- un contract de leasing pe termen lung pe teren (până la 30 de ani, înregistrat la biroul funciar), combinat cu proprietatea separată asupra construcției.
A doua variantă e mai puțin comodă la revânzare, dar nu implică riscul asociat structurii nominale.
Există și o excepție onestă, care merită spusă clar: dacă firma ta thailandeză operează efectiv o afacere, un hotel, un restaurant, o exploatație agricolă, cu venituri reale, taxe plătite, salarii și acționari thailandezi care au investit efectiv capital, nimic din toate acestea nu te vizează. Exact acest tip de structuri a fost legea menită să protejeze de la început. Problema nu a fost niciodată forma juridică în sine, ci faptul că, în nouă cazuri din zece, forma era o carcasă goală.
Recomandarea noastră concretă, dacă te afli deja într-o structură de tip firmă: scoate titlul de proprietate și actele de constituire ale companiei și fă un audit independent al structurii înainte ca biroul funciar să o facă în locul tău. Dacă structura e goală de conținut, e mult mai bine să o rezolvi în ritmul tău, decât să afli despre ea într-un ciclu de verificare peste doi ani.
Sursă: Calinka Thailand (Dzen)