Dacă ai o vilă, un teren sau o firmă în Phuket cumpărate printr-o structură 'nominee' (acționar thailandez care deține formal acțiunile, dar nu are niciun control real), autoritățile te au deja pe radar. Un incident cu vizibilitate mare, petrecut lângă Chabad House, a declanșat o anchetă provincială care vizează peste 361 de companii suspectate de deținere prin persoane interpuse sau de funcționare fără licențele necesare. Pentru investitorii străini, inclusiv românii cu interese imobiliare pe insulă, mesajul e clar: verifică-ți acum structura juridică a activelor, nu peste câțiva ani.
De ce se întâmplă asta tocmai acum
Problema de fond nu e nouă. Legea thailandeză a Afacerilor Străine (Foreign Business Act, 1999) limitează dreptul străinilor de a deține terenuri și de a controla anumite categorii de afaceri. Timp de decenii, investitorii au ocolit legea folosind 'nominees': cetățeni thailandezi care apar oficial ca acționari majoritari, dar care de fapt nu iau nicio decizie și nu investesc niciun baht propriu. Autoritățile știau de aceste aranjamente, dar aplicarea legii era selectivă, aproape simbolică. Acum lucrurile s-au schimbat radical: verificările sunt coordonate, sistematice și mediatizate public, nu doar niște controale izolate.
Cât de mare este ancheta, la nivel regional
Amploarea depășește granițele Phuket-ului. Operațiunile conexe din Phuket, Krabi și Phang Nga au dus deja la 59 de mandate de arestare și 48 de suspecți reținuți, dintre care 27 sunt cetățeni thailandezi, iar 21 sunt străini, din țări precum Israel, Franța, Polonia, Elveția, Africa de Sud, Marea Britanie și Olanda, potrivit publicației The Phuket News. Investigatorii au marcat 89 de parcele de teren, în valoare totală de peste 1,05 miliarde baht în cele trei provincii, din care aproximativ 231 milioane baht sunt concentrate exclusiv în Phuket.
Răspuns rapid, pe scurt
- Peste 361 de companii din Phuket sunt verificate pentru suspiciuni de deținere prin nominees străini
- Ancheta a pornit de la un incident lângă Chabad House, care a atras atenția poliției și a autorităților de imigrare
- Controalele vizează atât structura de acționariat, cât și existența licențelor valide de operare
- Cei găsiți vinovați riscă sancțiuni penale conform Legii Afacerilor Străine: amenzi de până la 1 milion baht și închisoare de până la 3 ani
- Acționarii thailandezi folosiți ca nominees răspund la fel de dur, cu amenzi de până la 1 milion baht și/sau detenție
- Recomandarea pentru proprietarii străini este să-și auditeze structurile corporative și să treacă la forme legale de deținere: leasing pe termen lung sau proprietate freehold în cadrul cotei pentru străini
Ce spune, concret, legislația thailandeză
- Legea Afacerilor Străine, B.E. 2542 (1999) este actul normativ care restricționează participarea străinilor în afaceri, listând zeci de activități restricționate, inclusiv comerțul și anumite servicii
- Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor (DBD) a înregistrat peste 12.000 de companii cu participare de capital străin în Phuket, în 2025, iar estimările de piață sugerează că 15-25% dintre acestea ar putea avea structuri problematice
- Codul Funciar thailandez interzice străinilor deținerea directă a terenurilor, cu excepția investițiilor aprobate BOI, de minimum 40 milioane baht, care oferă dreptul de a cumpăra până la 1 rai (1.600 mp) de teren rezidențial
- Durata maximă de leasing pentru străini este de 30 de ani, cu posibilitate de reînnoire și înregistrare la Departamentul de Terenuri (Land Department)
- Străinii pot deține până la 49% din suprafața totală a oricărui proiect de condominii, sub formă de proprietate freehold
- Verificările din 2026 sunt coordonate în comun de poliție, autoritățile de imigrare și Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor, prima dată când acest format interinstituțional este folosit în Phuket
- Operațiunile regionale mai extinse din Phuket, Krabi și Phang Nga au inspectat 76 de companii și 89 de parcele de teren, în valoare de peste 1,05 miliarde baht, ducând la 59 de mandate de arestare, potrivit publicației The Nation Thailand
Ce înseamnă asta, practic, pentru un cumpărător român
Dacă ai cumpărat sau intenționezi să cumpești o proprietate în Phuket printr-o companie thailandeză cu acționar local majoritar, e momentul unei verificări juridice serioase, nu peste un an, ci acum. Autoritățile caută exact semnele tipice unei scheme nominee: acționari thailandezi care nu pot explica de unde au banii cu care 'au cumpărat' acțiunile, lipsa oricărei implicări în managementul firmei, absența plăților de dividende și documente semnate exclusiv de partea străină.
Vestea bună este că proprietarii de apartamente cumpărate direct pe numele lor, în cadrul cotei de 49% freehold, nu sunt vizați de această anchetă. Investigația țintește companiile folosite pentru a ocoli restricțiile privind terenurile și afacerile, nu cumpărătorii individuali de condominii.
Întrebări frecvente
Ce este, mai exact, o structură nominee în Thailanda?
Este un aranjament în care un cetățean thailandez deține formal o participație de control într-o companie (de obicei 51% sau mai mult), în timp ce finanțarea și controlul real aparțin unui străin. Acest lucru încalcă direct Legea Afacerilor Străine atunci când firma operează în sectoare restricționate fără licență specială (Foreign Business License).
Ce sancțiuni riscă cei implicați în astfel de scheme?
Străinii riscă amenzi între 100.000 și 1.000.000 baht și/sau închisoare de până la 3 ani. Nominees thailandezi primesc sancțiuni echivalente. Firmele pot fi lichidate forțat, iar persoanele străine implicate riscă deportare și interdicție de reintrare în Thailanda.
Afectează ancheta proprietarii de apartamente (condo)?
Nu, atâta timp cât unitatea este înregistrată direct pe numele persoanei străine, în cadrul cotei de 49% freehold. Ancheta vizează companiile folosite pentru a ocoli restricțiile de deținere a terenurilor și a afacerilor, nu cumpărătorii individuali de apartamente.
Pot românii să dețină legal o vilă în Phuket?
Străinii, inclusiv românii, nu pot deține terenul de sub o vilă, dar pot deține clădirea în sine. Structura legală cea mai folosită este leasingul pe 30 de ani, reînnoibil și înregistrat la Land Office, combinat cu proprietatea freehold asupra construcției.
Cum îmi dau seama dacă firma mea are, de fapt, o structură nominee?
Investigatorii caută semnale clare de alarmă: acționari thailandezi care nu pot explica sursa banilor folosiți pentru cumpărarea acțiunilor, lipsa oricărei implicări în conducerea firmei, absența dividendelor plătite și documente semnate exclusiv de partea străină. Este puternic recomandat un audit juridic independent, realizat de un avocat thailandez licențiat.
Ce fac dacă afacerea mea e deja structurată printr-un nominee?
Contactează imediat un avocat licențiat. Variantele includ obținerea unei licențe de afaceri pentru străini (Foreign Business License) acolo unde activitatea o permite, restructurarea alături de un partener thailandez autentic, vânzarea participației sau lichidarea companiei. Orice întârziere crește riscul juridic.
Se vor extinde aceste verificări și în alte zone turistice din Thailanda?
Observatorii pieței văd Phuket ca pe o regiune pilot. Operațiuni similare s-au extins deja în Krabi și Phang Nga, iar campanii viitoare sunt așteptate în Koh Samui, Pattaya și Chiang Mai, zone cu o concentrare la fel de mare de afaceri deținute de străini.
Va afecta ancheta prețurile proprietăților din Phuket?
Pe termen scurt, e posibil să apară mai multe oferte de vânzare de la proprietari care ies din structuri riscante, ceea ce poate crea oportunități pentru cumpărătorii care folosesc formate de deținere legale, corecte. Pe termen mediu, aplicarea mai strictă a legii îmbunătățește transparența pieței și, de regulă, susține prețurile în segmentul pe deplin conform legii.
Cum pot investi în siguranță în Phuket, în 2026?
Există trei rute testate: cumpărarea unui apartament freehold în cadrul cotei de 49%, un leasing de 30 de ani pentru teren și vilă, sau investiția prin programul BOI, cu un angajament minim de 40 milioane baht. Fiecare variantă necesită verificare juridică (due diligence) înainte de semnarea oricărui contract.
Concluzia pentru investitori este limpede: era structurilor de proprietate în zonă gri, în Phuket, se apropie de sfârșit. Valul de verificări din 2026 nu este o acțiune izolată, ci începutul unei înăspriri sistematice. Investitorii care își restructurează acum modul de deținere își protejează activele. Cei care amână riscă să piardă și afacerea, și investiția.
Dacă vrei să investești corect și în siguranță în Phuket, echipa Imobiliare Thailanda te poate ajuta să alegi structura de proprietate potrivită situației tale, de la freehold la leasing pe 30 de ani.
Sursă: The Phuket News