De ce contează asta pentru un cumpărător român
Dacă ai urmărit vreodată anunțuri cu vile în Phuket vândute 'prin companie thailandeză', trebuie să știi că acest model tocmai a intrat sub lupa autorităților. 33 de proprietăți de lux, în valoare cumulată de 1,27 miliarde baht (aproximativ 35 de milioane de dolari), sunt acum anchetate în Thailanda pentru suspiciunea de folosire a unor structuri de proprietate 'nominee' în beneficiul unor cumpărători străini. Nu e doar o știre de presă, e un semnal direct pentru oricine se gândește să cumpere o vilă pe nume de firmă locală: strategia trebuie regândită acum, nu după ce ajunge controlul la ușa ta.
Mecanismul 'nominee' funcționează simplu, dar riscant: un străin înregistrează o casă sau un teren pe o companie thailandeză, în care cetățeni thailandezi dețin oficial pachetul de control, în timp ce beneficiarul real al proprietății este cumpărătorul nerezident. Ani de zile, acest aranjament a fost tolerat tacit, un fel de 'normă gri' a pieței. În 2026 însă, statul thailandez a trecut de la avertismente la aplicarea concretă a legii.
Ce s-a întâmplat, pe scurt
- 33 de proprietăți de lux, cu o valoare totală de 1,27 miliarde baht, sunt anchetate de autoritățile thailandeze, ancheta fiind concentrată în zonele Pattanakarn și Krungthep Kreetha din Bangkok, potrivit publicației The Nation Thailand
- Investigația vizează structurile 'nominee' prin care străinii ocolesc interdicția thailandeză privind deținerea directă de teren
- Legea funciară thailandeză (Land Code, Secțiunea 86) interzice cetățenilor străini să dețină teren în nume propriu
- Sancțiunile pentru scheme de tip nominee includ confiscarea activelor, amenzi de până la 20.000 baht și urmărire penală în baza Foreign Business Act
- O acțiune separată, în sudul țării, în Phuket, Phangnga și Krabi, s-a soldat cu 48 de arestări și confiscarea unor bunuri estimate la aproximativ 1,05 miliarde baht, pe un total de 89 de loturi de teren
- Alternativele legale rămân achiziția unui apartament (condominium) în cota de proprietate străină de până la 49% dintr-un proiect sau obținerea unui teren prin contract de leasehold pe 30 de ani, cu opțiuni de reînnoire
- Piața apartamentelor tip condominium nu este afectată de acest val de verificări
Cifrele din spatele anchetei
- Aria de acțiune a anchetei: verificările vizează case și vile cu teren aferent, nu unități de tip condominium, pentru că problema legală apare strict din deținerea de teren
- Valoarea medie a unei proprietăți anchetate este de aproximativ 38,5 milioane baht (circa 1,07 milioane de dolari), ceea ce arată clar că vizează segmentul de vile premium
- Potrivit The Nation Thailand, ancheta este condusă de Departamentul Funciar (Department of Lands) împreună cu Departamentul de Investigații Speciale (DSI)
- O operațiune paralelă în Phuket, Phangnga și Krabi a implicat peste 500 de funcționari, 40 de mandate de arestare aprobate și 13 mandate de percheziție executate, rezultând 48 de suspecți, 27 thailandezi și 21 de străini, printre care cetățeni din Israel, Franța, Polonia, Elveția, Marea Britanie, Olanda, Rusia și Africa de Sud, conform Bangkok Post și The Phuket News
- Încă din 2025, Thailanda înăsprise deja controlul asupra companiilor thailandeze cu acționariat străin, introducând verificări suplimentare ale acționarilor prin sistemul DBD (Department of Business Development)
- Estimările de piață arată că până la 70% dintre vilele din Phuket deținute de cumpărători străini sunt structurate printr-o formă sau alta de aranjament nominee
- Un străin poate deține legal un apartament (freehold) atâta timp cât proprietatea străină în proiectul respectiv nu depășește 49%
- Contractele de leasehold pe 30 de ani, cu opțiuni de reînnoire, rămân un mecanism legal recunoscut, fără risc de confiscare
Ce riști dacă ai deja o vilă cumpărată prin nominee
Dacă o încălcare este dovedită, un tribunal poate dispune vânzarea forțată a proprietății în termen de 180 de zile de la constatarea abaterii. Dacă nu se găsește un cumpărător în acest interval, proprietatea trece în posesia statului. Nu este un scenariu teoretic: mai multe vile din Koh Samui au fost deja confiscate în 2024, exact pe acest temei. Amenzile prevăzute de Foreign Business Act (1999) pot ajunge la 1 milion baht și/sau închisoare de până la 3 ani.
Care sunt zonele cu risc ridicat
Phuket, Koh Samui, Pattaya și Hua Hin concentrează cel mai mare număr de vile de lux deținute de străini, deci și cea mai mare concentrare de structuri nominee și, implicit, de activitate de control din partea autorităților. Pentru un cumpărător român interesat de Phuket, asta înseamnă o singură concluzie practică: orice ofertă 'pe firmă thailandeză' trebuie tratată cu maximă precauție și verificată juridic înainte de a avansa un leu.
Care sunt opțiunile legale reale
Cea mai folosită și mai sigură rută rămâne leasehold-ul: închiriezi terenul pe 30 de ani, cu drept de reînnoire pentru încă două perioade, iar construcția în sine poate fi înregistrată pe numele tău. A doua variantă este achiziția printr-o companie thailandeză autentică, nu de tip nominee, cu activitate economică reală și parteneri thailandezi legitimi, însă acest drum necesită asistență juridică serioasă, nu doar un contract semnat rapid.
Pentru apartamente, situația rămâne simplă și neschimbată: un străin poate deține un apartament în regim freehold atâta vreme cât cota de proprietate străină din proiect nu trece de 49%. Acest mecanism este prevăzut de Condominium Act și nu are nicio legătură cu schemele nominee aflate acum sub anchetă.
Merită totuși să cumperi în Thailanda acum
Da, cu condiția ca structura juridică să fie corectă de la început. Piața de apartamente rămâne complet deschisă cumpărătorilor străini, randamentele din închirieri în Bangkok se situează în jur de 5-7% anual, iar proprietățile administrate profesionist în Phuket pot ajunge la 8-10%. Cheia este colaborarea cu avocați licențiați și evitarea oricărei structuri de zonă gri, oricât de convenabilă pare pe hârtie.
În plan practic, e posibil ca oferta de pe piața secundară să crească pe termen scurt, pe măsură ce unii proprietari se grăbesc să vândă înainte ca verificările să ajungă în zona lor. Asta poate deschide o fereastră de oportunitate pentru cumpărătorii dispuși să achiziționeze o vilă în regim de leasehold la un preț redus, dar decizia trebuie luată tot cu sprijin juridic, nu pe fondul grabei vânzătorului.
Ce faci dacă ai deja o proprietate prin nominee
Consultă imediat un avocat thailandez specializat în drept funciar. Variantele posibile includ restructurarea companiei într-o formă conformă legii, conversia la leasehold sau vânzarea proprietății înainte ca verificările să ajungă în regiunea ta. Amânarea nu ajută, mai ales acum, când autoritățile au arătat clar că trec de la vorbe la fapte.
Situația actuală nu este o criză, este o normalizare a pieței. Thailanda merge constant spre mai multă transparență, iar investitorii care își structurează tranzacțiile strict în limitele legii au de câștigat pe termen lung. Regula cea mai clară pentru 2026: o structură de tranzacție solidă din punct de vedere legal contează mai mult decât prețul de pe etichetă. Economisirea la capitolul consultanță juridică te poate costa întreaga investiție. La Imobiliare Thailanda recomandăm mereu verificarea independentă a actelor înainte de orice avans.
Sursă: The Nation Thailand