Multi romani care viseaza la un teren sau o proprietate in Thailanda au auzit povesti despre 'terenuri agricole' chiar in centrul Bangkokului, cu cateva randuri de bananieri plantate langa un zgarie-nori de birouri. Nu este o legenda urbana, ci o practica reala, folosita decenii la rand pentru a plati taxe de pana la 10 ori mai mici. Acum, Primaria Bangkok (BMA) a decis sa inchida definitiv aceasta portita, iar vestea merita atentia oricui detine sau intentioneaza sa investeasca intr-un teren in capitala thailandeza.
Care este, de fapt, 'trucul cu bananierii'?
Proprietarii unor parcele extrem de valoroase din centrul orasului plantau o cantitate minima de vegetatie, bananieri, lemongrass sau cocotieri, si inregistrau terenul drept 'agricol' in acte. Rezultatul: plateau taxa la o cota de doar 0,01-0,1% din valoarea evaluata, in loc de cota comerciala de 0,3-0,7%. Pe un teren de 200 de milioane de baht, diferenta depasea un milion de baht pe an, bani care, practic, ramaneau in buzunarul proprietarului in loc sa ajunga la bugetul orasului.
Ce se schimba, concret
BMA a propus oficial majorarea cotelor de impozitare pentru terenurile inregistrate ca agricole, dar situate in zona urbana centrala. Obiectivul este simplu: eliminarea decalajului artificial dintre taxele agricole si cele comerciale, un decalaj care, ani la rand, a permis proprietarilor de parcele centrale sa plateasca de 5-10 ori mai putin decat ar fi trebuit.
- Cotele actuale: terenurile agricole platesc 0,01-0,1% din valoarea evaluata, fata de 0,3-0,7% pentru terenurile comerciale (date ale Departamentului de Venituri thailandez)
- Noul interval propus: cota de baza pentru terenul agricol ar urma sa creasca de la aproximativ 0,01% (pana la 0,10%) la 0,03-0,12%, ceea ce inseamna, practic, o triplare a poverii fiscale de start, de la circa 100 de baht la 300 de baht per milion de baht valoare de teren (Nation Thailand)
- Economiile obtinute prin portita fiscala, pentru un teren de 100 de milioane de baht, ajungeau la 500.000-700.000 de baht pe an
- Cine este afectat: proprietarii de parcele virane sau 'pseudo-agricole' din Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit si Ratchadamri
- Calendar: propunerea este in curs de analiza, iar implementarea completa este asteptata incepand cu anul fiscal 2027
Cadrul legal: patru categorii, patru cote diferite
Legea taxarii terenurilor si cladirilor (Land and Building Tax Act B.E. 2562) a intrat in vigoare in 2020 si a creat patru categorii de impozitare: rezidential, agricol, comercial si teren viran (neutilizat).
- Categoria agricola are cea mai mica cota, incepand de la 0,01% pentru terenuri evaluate pana la 75 de milioane de baht
- Categoria comerciala incepe de la 0,3% si creste progresiv
Estimarile de piata arata ca sute de parcele, cu suprafete intre 1 si 20 rai, situate in cele mai cautate zone din Bangkok, sunt inregistrate oficial drept agricole, desi nu au nicio legatura reala cu agricultura.
Cat valoreaza, de fapt, terenul din zonele vizate
Valorile de evaluare pentru terenurile de pe Sukhumvit, intre soi 1 si soi 63, ajung la 800.000-1.500.000 de baht per square wah (Departamentul de Trezorerie, reevaluare 2024-2027). La aceste niveluri de pret, diferenta dintre o cota de 0,01% si una de 0,3-0,7% inseamna sume uriase anual, motiv pentru care 'optimizarea' prin bananieri a fost atat de tentanta pentru proprietari.
Presiunea fiscala tot mai mare asupra terenurilor virane a impins deja oferta de terenuri pregatite pentru dezvoltare in sus cu 12-15% in perioada 2024-2025, conform AREA (Agency for Real Estate Affairs). In plus, BMA intareste si controalele: terenul inregistrat ca agricol trebuie sa fie folosit pentru activitate agricola reala, nu pentru cultivare simbolica, de fatada (Bangkok Post).
De ce conteaza pentru un cumparator strain
Cetatenii straini nu pot detine direct teren in Thailanda (Codul Funciar, Sectiunea 86). Asadar, schimbarea afecteaza in primul rand pe cei care detin teren prin companii thailandeze sau prin contracte de leasing pe termen lung, structuri destul de comune printre investitorii straini, inclusiv romani, care cumpara in zona Phuket sau Bangkok.
BMA colecteaza taxa pe teren direct si are un interes financiar clar in aplicarea stricta a noilor reguli: tinta de colectare pentru 2025 a fost de 37 de miliarde de baht.
Cum va afecta piata terenurilor din centrul Bangkokului
Efectul este probabil dublu. Pe termen scurt, o parte dintre proprietari vor scoate parcele la vanzare, ceea ce ar putea tempera temporar preturile sau incetini cresterea lor. Pe termen mediu, dezvoltarea imobiliara mai intensa va creste oferta de apartamente si spatii comerciale, ceea ce ar putea stabiliza piata pe termen lung.
Un val masiv de vanzari este insa putin probabil. Marii proprietari de terenuri, precum Crown Property Bureau sau familiile Sirivadhanabhakdi si Chirathivat, au strategii pe termen lung si nu isi vor lichida activele din cauza unei majorari de taxe de cateva sute de mii de baht. In schimb, proprietarii mici si mijlocii, care detin terenuri in scop speculativ, ar putea incepe sa iasa din piata.
Cum verifici statutul fiscal al unui teren inainte sa cumperi
Daca iei in calcul o achizitie de teren in Bangkok, cere de la vanzator Chanote-ul (titlul de proprietate) impreuna cu ultima chitanta de plata a taxei pe teren. Chitanta specifica exact categoria: viran, agricol, rezidential sau comercial. Merita, de asemenea, sa verifici zonarea la Departamentul de Urbanism al BMA (Department of City Planning), pentru a evita surprize legate de utilizarea permisa a terenului.
Impact indirect asupra chiriilor si a apartamentelor
Daca proprietarii de cladiri comerciale nu mai pot reduce artificial baza de impozitare prin clasificarea terenului adiacent drept agricol, costurile lor de operare vor creste, iar o parte din aceasta povara se va transfera probabil catre chiriasi, in special in spatiile de birouri de gradul B si C.
Legatura cu piata apartamentelor este indirecta: taxa pentru condominii se calculeaza separat, la cota rezidentiala. Insa o oferta mai mare de teren disponibil pentru dezvoltare ar putea aduce mai multe proiecte noi in centrul Bangkokului, ceea ce, pentru cumparatori, inseamna optiuni mai multe si preturi mai competitive.
Sursa: Nation Thailand
Schimbarea de politica fiscala din Bangkok nu este un soc pentru piata, ci o normalizare. Orasul aliniaza regulile la modul in care terenul este folosit in realitate. Pentru investitorii care aleg activele in functie de randamentul real, nu de structurari speculative, acesta este un semnal pozitiv: piata devine mai transparenta.
Daca iei in calcul o investitie in Thailanda, echipa Imobiliare Thailanda te poate ajuta sa intelegi rapid ce terenuri si proprietati au un statut fiscal curat si un potential real de valorificare.