Dacă ați investit deja într-un apartament la mare în Phuket sau Pattaya, poate e momentul să vă uitați și spre o piață mult mai puțin cunoscută publicului larg, dar cu randamente considerabil mai mari: zonele industriale de lângă Bangkok, unde se construiesc pe bandă rulantă centre de date pentru giganți precum Google, Amazon și Microsoft.
Răspuns rapid: ce se întâmplă, de fapt
Thailanda trăiește un boom real al centrelor de date, nu doar un val de anunțuri de presă. CEO-ul companiei WHAUP, Akarin, a cerut public guvernului să accelereze reglementările pentru contractele directe de achiziție a energiei (PPA - Power Purchase Agreement), avertizând că fără ele sectorul va atinge un plafon de capacitate. Doar în T1 2026, compania a raportat o creștere a profitului de 35%, semn al unui val mult mai mare care se pregătește în spate.
Pentru cineva care se gândește la o investiție imobiliară în Thailanda, mesajul e clar: parcurile industriale și zonele tehnologice intră într-o etapă de creștere accelerată a valorii, iar cei care înțeleg mecanismul din timp au un avantaj real.
Cifrele cheie pe care trebuie să le rețineți
- Thailanda ocupă locul trei în ASEAN ca dimensiune a pieței de centre de date, după Singapore și Indonezia. Structure Research estimează că capacitatea națională se va dubla până în 2027
- Capacitatea națională va crește de la aproximativ 1.400 MW în 2026 la circa 3.700 MW până în 2030, o rată de creștere anuală compusă de aproape 27%, conform Thailand Data Centre Association
- Coridorul Economic de Est (EEC), care include Chonburi, Rayong și Chachoengsao, atrage cea mai mare parte a investițiilor noi. Board of Investment (BOI) oferă facilități fiscale de până la 13 ani pentru proiectele eligibile din zonă
- Google, Amazon Web Services și Microsoft au anunțat sau implementează deja proiecte de cloud și infrastructură în Thailanda; Microsoft singur s-a angajat cu aproape 1 miliard de dolari
- Chiriile pentru spații industriale de clasă A din Chonburi și Rayong au crescut cu 12% în ultimele 12 luni, potrivit CBRE Thailand
- Terenurile din apropierea substațiilor EGAT, într-o rază de 20 km în provincia Chonburi, s-au scumpit cu 18-22% în doi ani, iar terenurile industriale în sens larg din Chonburi și Rayong au crescut cu 25-40% în aceeași perioadă
- Un singur centru de date de tip hyperscale consumă între 30 și 100 MW, comparabil cu o localitate mică, și costă între 200 și 500 milioane baht pe an doar la factura de curent
De ce contează energia mai mult decât pare
Ca să înțelegeți amploarea fenomenului, uitați-vă la matematica energiei. Fără PPA-uri directe, legea thailandeză interzice în prezent operatorilor să semneze contracte direct cu producători independenți de energie solară sau eoliană, obligându-i să depindă de rețeaua de stat, la tarife mai puțin competitive. Exact această barieră vrea WHAUP să o elimine.
Dacă Bangkok finalizează reglementarea PPA-urilor în 2026, fluxul de capital către zonele industriale ar urma să se accelereze și mai mult. Un centru de date nu are nevoie doar de megawați: îi trebuie hale pentru servere, sisteme de răcire, birouri pentru personal și spații logistice pentru echipamente. Fiecare proiect major generează cerere pentru între 15.000 și 50.000 metri pătrați de construcții și infrastructură conexă.
Cât randament oferă, comparativ cu un apartament de vacanță
Pentru un investitor obișnuit cu proprietățile de tip resort din Phuket sau Pattaya, această piață reprezintă o strategie complet diferită. Randamentele din chirii în parcurile industriale tehnologice se situează la 7-9% pe an în baht, vizibil peste cele de 4-6% tipice pentru apartamentele resort. Riscul de vacanță este mai mic, contractele de leasing sunt mult mai lungi (3 până la 10 ani), iar chiriașii-ancoră sunt de regulă corporații tehnologice internaționale, nu turiști sezonieri.
Geografia investițiilor se schimbă și ea. Dacă atenția se concentra până acum pe linia de coastă, coridorul Bangkok-Chonburi-Rayong merită acum o privire serioasă. O linie de tren de mare viteză care conectează trei aeroporturi (Don Mueang, Suvarnabhumi și U-Tapao) leagă acest coridor într-o singură zonă economică integrată.
Ce pot și ce nu pot cumpăra străinii aici
Limitele legale rămân aceleași ca în restul țării. Străinii nu pot deține teren direct în Thailanda, dar pot deține integral clădirile și construcțiile de pe el și pot obține contracte de leasehold pe termen lung, de până la 30 de ani, cu opțiune de reînnoire. În interiorul EEC există condiții speciale, care permit investitorilor străini contracte de leasehold de până la 49 de ani.
Întrebări frecvente
Ce este un PPA și de ce contează pentru piața imobiliară?
Un PPA (Power Purchase Agreement) este un contract direct între un producător de energie și un consumator. Pentru centrele de date, accesul la energie curată și accesibilă e o chestiune de supraviețuire economică. Fără PPA-uri, construcția de noi facilități devine nefezabilă financiar, ceea ce limitează, în consecință, cererea de teren și spații industriale.
În ce zone din Thailanda se construiesc centre de date?
Zonele principale sunt Chonburi, Rayong și Chachoengsao, toate parte din Coridorul Economic de Est (EEC). Există și proiecte suplimentare la periferia Bangkok-ului și în Nonthaburi.
Ce randamente generează imobiliarele industriale?
Randamentele medii din chirii în parcurile tehnologice din EEC ajung la 7-9% anual în baht thailandez, peste cele ale apartamentelor resort obișnuite, iar contractele de leasing tind să fie considerabil mai lungi.
Pot investitorii străini să cumpere imobiliare industriale în Thailanda?
Da, cu restricții. Deținerea directă a terenului nu este posibilă, dar contractele de leasehold pe 30-49 de ani sunt disponibile, la fel și joint venture-urile cu parteneri thailandezi. Zonele EEC oferă condiții mai relaxate pentru investitorii străini.
Cum afectează boom-ul centrelor de date piața imobiliară rezidențială?
Indirect, dar semnificativ. Fiecare centru de date major creează între 200 și 500 de locuri de muncă pentru specialiști calificați, care apoi generează cerere de chirii pentru apartamente și townhouse-uri într-o rază de 15-30 km de facilitate, împingând prețurile în sus.
Când va aproba Thailanda regulile pentru PPA-uri directe?
Nu există încă o dată fermă. WHAUP și alți jucători din industrie fac lobby pentru o aprobare undeva în 2026. Întârzierile vor încetini construcția, dar nu vor inversa tendința de fond.
Care sunt riscurile investiției în imobiliare adiacente sectorului tech?
Riscurile principale includ incertitudinea legislativă privind aprobarea PPA-urilor, dependența de chiriași-ancoră, fluctuațiile monedei baht și lichiditatea limitată la revânzare. Activele industriale se vând, de regulă, mai lent decât apartamentele resort.
Este acum momentul potrivit să cumpăr teren în EEC?
Prețurile terenurilor au crescut deja cu 18-22% în doi ani în apropierea substațiilor-cheie și cu până la 25-40% în zonele industriale mai extinse. Potențialul de creștere rămâne, dar intrarea pe piață ar trebui făcută doar cu o înțelegere clară a structurii legale a tranzacției și cu un orizont de deținere de cel puțin 5 ani.
Piața imobiliară industrială și tehnologică a Thailandei nu este doar hype, ci o schimbare structurală reală. Boom-ul centrelor de date este susținut de capital concret din partea celor mai mari corporații din lume, iar guvernul stimulează activ sectorul prin scutiri fiscale și zone prioritare. Pentru investitorii dispuși să privească dincolo de formatul familiar de resort, aceasta este una dintre cele mai promițătoare nișe din regiune. Echipa Imobiliare Thailanda poate analiza împreună cu voi dacă un astfel de proiect se pretează profilului vostru de investiție.
Sursă: Bangkok Post