Daca ati cumparat o vila in Phuket printr-o companie thailandeza cu actionar majoritar thailandez si va ganditi ca dosarul e inchis de mult, ar trebui sa cititi mai departe. Din mai 2026, Departamentul Funciar din Thailanda a trimis trei circulare marcate 'cel mai urgent' catre toate birourile funciare provinciale, iar functionarii de la ghiseu au inceput sa puna intrebari care pana acum se auzeau rar: de unde vin banii actionarului thailandez, cu ce se ocupa, de ce a platit partea lui in numerar.
Ce s-a schimbat concret in mai 2026?
Legea in sine nu s-a modificat. Strainii nu pot detine teren in Thailanda, iar o companie cu majoritate thailandeza poate, tehnic, sa detina. Ce s-a schimbat este verificarea. Birourile funciare sunt obligate acum sa incruciseze datele companiei cu baza Departamentului de Dezvoltare a Afacerilor (DBD), sa solicite documente financiare si sa faca vizite la fata locului. Practic, un dosar care inainte era doar un teanc de hartii intr-un sertar devine acum un profil verificabil in timp real, comparat automat cu inregistrarile corporative.
De la ce suma incepe verificarea sursei banilor?
Pragul care declanseaza controlul aprofundat este clar: o plata in numerar de 2 milioane THB sau mai mult, sau un activ evaluat la peste 5 milioane THB. Peste aceasta limita, biroul funciar investigheaza sursa fondurilor, venitul si locul de munca al tuturor celor implicati in tranzactie, nu doar al cumparatorului strain, ci si al actionarilor thailandezi din companie.
De ce a aparut aceasta schema si de unde vine ea?
Schema vizata acum este mai veche decat majoritatea utilizatorilor ei actuali. A luat forma in a doua jumatate a anilor 1990, dupa criza financiara asiatica, cand Thailanda a deschis piata imobiliara catre capitalul strain fara sa modifice Codul Funciar. Strainii au primit apartamente in regim de proprietate deplina (freehold) si contracte de leasing, dar terenul a fost lasat deoparte.
Piata a raspuns cu o solutie alternativa: o companie thailandeza in care 51% din actiuni apartin unor cetateni thailandezi, in timp ce controlul real ramane la investitorul strain prin actiuni preferentiale cu drepturi de vot ponderate, acorduri de gaj pe actiuni si imputerniciri notariale. Strazi intregi de vile din Koh Samui, Hua Hin si de pe coasta de vest a lui Phuket sunt structurate exact asa.
Ministerul de Interne a incercat prima data sa blocheze aceasta portita in 2006, cerand functionarilor sa verifice actionarii thailandezi cu venituri minime si companiile infiintate chiar inainte de o achizitie de teren. Instructiunile existau, dar instrumentele de verificare nu. Un birou funciar provincial vedea un dosar de hartii, nu o baza de date conectata.
Se aplica noile reguli si companiilor vechi, formate acum 5-10 ani?
Da, si acesta este poate cel mai important detaliu practic. Regulile nu se limiteaza la tranzactiile noi din 2026, ci acopera explicit structurile de proprietate existente, inclusiv companiile care au cumparat teren acum cinci sau zece ani. Cu alte cuvinte, o companie infiintata in 2016 pentru a cumpara o vila in Bang Tao poate fi rechemata la verificare in 2026, exact ca una infiintata luna trecuta.
Investigatiile in curs cuprind deja mii de companii in Phuket, Koh Samui, Koh Phangan si Krabi, acolo unde clasica structura cu 51% actionariat thailandez ascunde management si finantare integral straina. Unele entitati legate de proprietati sunt reexaminate si pentru posibile suspiciuni de spalare de bani.
Ce inseamna clasificarea 'risc ridicat' si inseamna ca sunt acuzat de ceva?
Companiile cu implicare straina in capital, actionariat sau control peste anumite praguri sunt marcate drept risc ridicat si trec printr-o verificare mai adanca: registrul actionarilor, depunerile la DBD, documentele financiare, contractele si inspectia fizica a proprietatii.
Departamentul precizeaza explicit ca aceasta clasificare este un instrument de filtrare, nu o constatare de vinovatie. O companie aflata pe lista nu este automat prezumata culpabila, dar va trebui sa produca documentatie solida: registru de actionari, situatii financiare, dovada platii efective a capitalului social.
Ce riscuri legale exista pentru un actionar-nominee thailandez?
Proprietatea prin nominee ramane o problema penala conform Legii Activitatilor Comerciale Straine (Foreign Business Act), cu amenzi intre 100.000 si 1 milion THB si pana la trei ani de inchisoare, atat pentru cumparatorul strain, cat si pentru cetateanul thailandez care accepta sa fie actionar de fatada. Exact de aceea a gasi pe cineva dispus sa joace acest rol a devenit mai scump si mai riscant.
Separat, peste 46.000 de companii cu participare straina sunt deja sub audit la nivel national pentru suspiciuni de structuri nominee, conform relatarilor din presa de specialitate privind campania din 2026.
Ce se intampla practic cand o structura este descoperita: se confisca terenul?
Codul Funciar permite autoritatilor sa ordone lichidarea (vanzarea) terenului dobandit ilegal intr-un termen stabilit si sa forteze vanzarea daca ordinul este ignorat. In practica insa, piata nu a vazut confiscari in masa si nu ma astept sa le vada nici acum; politic ar fi prea costisitor pentru o tara in care cumparatorii straini reprezinta o parte semnificativa din cererea in provinciile turistice.
Rezultatul mai realist este mai discret si mai incomod: o revanzare care se blocheaza luni de zile cat structura de risc ridicat trece prin verificare, iar reducerea de pret ceruta de cumparator creste pe masura ce acesta se retrage din negociere.
Doua idei gresite care nu mai functioneaza in 2026
Primul lucru care nu mai tine: compania 'pachet', asamblata cu o saptamana inainte de semnare, cu trei actionari thailandezi ale caror evidente financiare nu arata niciun venit si niciun fel de activitate in cont.
Al doilea mit care se sparge: ideea ca o scrisoare de la sotia thailandeza, prin care confirma caracterul personal al banilor, inchide definitiv dosarul. Ea rezolva o singura inregistrare specifica, dar nu protejeaza structura de fond in cazul in care terenul este pe numele companiei, nu pe numele ei personal.
Compania thailandeza sau contractul de leasing pe 30 de ani: care e alegerea mai sigura acum?
Parerea mea, ca cineva care urmareste aceasta piata: daca alegeti in acest moment intre o companie thailandeza si un contract de leasing pe termen lung inregistrat, luati leasingul. Un leasing de 30 de ani, inregistrat la biroul funciar pe verso-ul titlului chanote, ofera drepturi mai limitate, dar nu se prabuseste la un audit si nu va transforma intr-un subiect de dosar penal.
Un apartament in regim de proprietate deplina, in limita cotei de 49% proprietate straina, ramane singura forma de freehold integral disponibila strainilor si continua sa fie cea mai 'plictisitoare', dar si cea mai sigura, opțiune de pe piata.
Acestea fiind spuse, ar fi prematur sa scriem definitiv actul de deces al structurii corporative. O companie cu activitate reala, parteneri thailandezi autentici, capital social platit efectiv si mai multi ani de raportari corecte trece cu bine de verificare. Problema este ca o asemenea companie costa bani reali si presupune o afacere reala in spate, nu o cutie goala.
Exista si o exceptie clara unde niciuna dintre aceste complicatii nu se aplica: un buget de 5-6 milioane THB pentru un apartament finalizat. Nu exista companie, nu exista nominee, nu se declanseaza niciun prag de verificare a sursei banilor legat de valoarea evaluata. Simplu spus, nu este nimic de structurat.
Cum se verifica practic la ghiseu, la biroul funciar
Un detaliu practic pentru oricine face o tranzactie in acest an: transferul titlului la biroul funciar necesita fie prezenta personala, fie o imputernicire redactata strict in forma legala thailandeza, iar birourile au devenit vizibil mai stricte in a insista pe prezenta personala. Alocati doua-trei zile lucratoare pentru coada, evaluare si obtinerea unui bilet la ordin bancar cand va planificati deplasarea.
Daca detineti deja o casa sau un teren printr-o companie thailandeza, un pas concret merita facut chiar in aceasta saptamana: cereti un extras de la DBD si vedeti exact ce vede si biroul funciar. Costa foarte putin, dureaza o zi, iar o decizie despre restructurare este mai bine luata cu mult timp inainte sa vreti sa vindeti. Din experienta celor de la Imobiliare Thailanda cu clienti romani care detin proprietati in Phuket, exact acest tip de verificare timpurie face diferenta intre o revanzare rapida si una blocata luni de zile.
Sursa: Restate.ru