Cineva care a semnat în 2021 un contract cu randament garantat de 7% pe an la un proiect din Bang Tao se simțea, la vremea aceea, ca și cum ar fi câștigat la loterie. Dobânda fără risc era 1,5%. Diferența era enormă. Astăzi, aceeași promisiune de 7% se compară cu un Treasury american la 4,78% (1 septembrie 2026) și diferența s-a topit la câteva puncte procentuale, pentru care îți asumi riscul de curs valutar al bahtului, sezonalitatea ocupării, comisioanele companiei de administrare și impozitele. Ăsta e motivul pentru care întrebarea 'merită încă un condo în Phuket?' se pune altfel acum decât în urmă cu trei ani.
Cât de mult au crescut de fapt randamentele obligațiunilor
Răspuns direct: Treasury-ul american pe 10 ani se tranzacționează la circa 4,78% la 1 septembrie 2026, obligațiunea japoneză pe 10 ani a ajuns la 3%, iar randamentele europene au atins maxime din ultimii 15 ani. Pentru un cumpărător care compară o investiție imobiliară cu alternativa 'fără risc', acesta e noul prag de comparație, nu cel de acum trei sau patru ani.
Cauza e simplă și neplăcută: energia s-a scumpit din nou. Brent stă în jur de 91 de dolari pe baril, iar gazul european e la maxime din ultimii ani. Piețele nu mai presupun că inflația scade de la sine spre țintă și acum anticipează o majorare de dobândă în septembrie, atât de la Fed, cât și de la BCE, posibil urmată de altele.
Japonia e cazul cel mai spectaculos. O țară care s-a împrumutat practic gratis timp de trei decenii concurează acum pentru capital ca oricare alta. Randamentul de 3% pe obligațiunea japoneză pe 10 ani atrage banii înapoi acasă și elimină una dintre principalele surse de finanțare ieftină pentru piețele asiatice, inclusiv pentru cele din Asia de Sud-Est.
De ce dobânzile mai mari nu lovesc Phuketul așa cum ai crede
Logica clasică spune: dobânzi mai mari, credite imobiliare mai scumpe, cerere mai mică. În Phuket, acest mecanism aproape nu funcționează direct. Un cumpărător străin nu obține un credit hipotecar thailandez în condiții standard; marea majoritate a achizițiilor de apartamente se fac cash sau prin planuri de plată în rate oferite de dezvoltator. Nu există un canal direct prin care o majorare de dobândă a Fed să comprime cererea printr-un credit.
Impactul vine din altă parte, prin doi canale.
Primul e randamentul alternativ. Când dobânda fără risc în dolari era 1,5%, o promisiune de randament chirie de 6-7% pe an părea o primă de patru ori mai mare sau mai mult. La 4,78%, prima s-a redus la câteva puncte procentuale, iar pentru acele puncte îți asumi riscul valutar al bahtului, riscul de ocupare în extrasezon, comisioanele companiei de administrare, întreținerea, taxele și imposibilitatea de a vinde activul într-o singură zi. Calculul nu mai e evident.
Al doilea canal e psihologia cumpărătorului. Un investitor din zona euro a cărui linie de credit de afaceri s-a scumpit brusc mai degrabă amână achiziția unei a doua unități. Australia e un exemplu concret: acțiunile companiilor legate de piața imobiliară au fost primele care au scăzut de când piața a anticipat un nou ciclu de majorări.
Ce se scumpește la construcție și de ce afectează prețurile noi
Petrolul scump nu rămâne un subiect abstract de macroeconomie. Brent la 91 de dolari pe baril ridică direct costurile de transport și materialele de construcție. Pentru o țară care importă aproape tot petrolul, cum e Thailanda, acest lucru se transmite direct în costurile de construcție.
Asta înseamnă că, pentru clădirile deja finalizate, e puțin probabil să vedem reduceri semnificative de preț. Discounturile apar mai rapid la dezvoltatorii care au nevoie de lichiditate pentru a termina construcția, mai ales în fazele incipiente ale unui proiect. E genul de situație în care un proiect off-plan cu termen lung de finalizare devine cel mai expus, nu clădirea deja dată în folosință.
Ce joacă în continuare în favoarea Thailandei
Nu toată lumea e afectată la fel de petrolul scump și de inflația globală. Thailanda rămâne o țară cu inflație relativ scăzută și dobândă de politică monetară scăzută comparativ cu SUA și Europa, iar bahtul s-a comportat istoric ca o monedă susținută de un excedent de cont curent generat de turism. Un activ denominat în baht, pe fondul unui dolar potențial mai slab în următorul ciclu de relaxare monetară, poate performa mai bine decât arată calculul de astăzi. E însă o presupunere, nu o certitudine, exact genul de lucru care nu trebuie inclus ca variabilă sigură într-un model de randament.
Mai există un fapt simplu, dar des ignorat: un imobil de tip resort nu e doar un activ generator de venit, ci și un bun de consum. Un apartament în care locuiești două luni pe an nu se compară direct cu o obligațiune. Se compară cu costul chiriei pentru o cazare similară, pe aceeași perioadă.
Testul pe care ar trebui să-l aplici înainte de a cumpăra
Părerea noastră, fără ocolișuri: la un Treasury american de 4,78%, nu am cumpăra un proiect off-plan în Phuket exclusiv pe baza unui randament garantat promis pe hârtie. Garanția respectivă e la fel de solidă ca bilanțul dezvoltatorului, iar un ciclu de bani scumpi e exact momentul în care dezvoltatorii mai fragili începe să rateze obligații. Mișcarea rațională acum e o clădire finalizată, cu cel puțin două sezoane de istoric de ocupare, unde poți verifica rapoartele reale ale companiei de administrare, nu un tabel Excel cu proiecții.
Dacă cumperi pentru uz personal, vizitezi trei-patru luni pe an și nu tratezi apartamentul ca un substitut pentru un portofoliu de obligațiuni, nimic din toate acestea nu se aplică situației tale. Calculul tău concurează cu costul unei chirii pe termen lung, nu cu dobânda Fed.
O notă practică pentru cei care vin în vizită de recunoaștere: e mai util să inspectezi clădirile și să discuți cu companiile de administrare în extrasezon, când ocuparea reală se vede, nu într-un instantaneu lustruit de ianuarie. E și mai ieftin să organizezi zborurile și să compari zonele fără agitația turistică de vârf.
Cum verifici dacă un proiect încă are sens la dobânzile actuale
Rulează orice proiect de pe lista ta printr-un test simplu: randamentul net în dolari bate cu o marjă reală 4,78%, și ești pregătit să ții activul cinci ani? Dacă răspunsul e nu la oricare din cele două condiții, mai caută.
Randamentul relevant e cel net, după comisioanele companiei de administrare, taxe și perioadele de neocupare, nu procentul brut afișat în broșură. Un randament net care doar egalează sau depășește marginal 4,78% în termeni de dolari înseamnă că îți asumi risc valutar, risc de piață și risc de lichiditate fără compensație reală.
Cât despre momentul achiziției: a aștepta o inversare de ciclu e un pariu împotriva a ceea ce piețele anticipează chiar acum, o majorare în septembrie, nu o relaxare. Dacă un proiect funcționează în calculul tău la costul actual al banilor, va funcționa și mai bine când banii se vor ieftini.
Sursa: CNA (Channel News Asia)