Ce trebuie să știi de la bun început
Dacă te întrebi dacă merită să cumperi un apartament în Tailanda cu scopul de a-l închiria, răspunsul scurt este: da, iar momentul este favorabil. Randamentul brut mediu pentru chirii pe termen lung în Bangkok este de 5-7% pe an, în timp ce destinațiile resort precum Phuket sau Samui livrează 7-10% prin chirii pe termen scurt. Cererea vine dinspre nomazi digitali, expatriați și localnici care aleg să închirieze în loc să cumpere, iar această tendință nu dă semne să se oprească.
De ce crește cererea de chirii tocmai acum?
Bangkok-ul nu a fost niciodată un oraș ieftin pentru cumpărători. În ultimul deceniu, prețurile apartamentelor au crescut cu 40-60%, în timp ce veniturile gospodăriilor au avansat mult mai lent. Generația de 25-35 de ani preferă mobilitatea unui contract de închiriere față de un credit ipotecar pe 20-30 de ani, mai ales că Banca Thailandei a înăsprit condițiile de creditare prin măsuri LTV (loan-to-value) care limitează accesul la finanțare bancară.
La aceasta se adaugă migrația internă: zona metropolitană a Bangkok-ului depășește 10 milioane de locuitori, iar noii veniți preferă, în general, să închirieze.
Pe plan internațional, Tailanda a emis peste 300.000 de vize DTV (Destination Thailand Visa) de la lansarea programului, aducând un flux constant de chiriași pentru sejururi de 1-6 luni. Nomazi digitali din toată lumea, inclusiv din România, aleg Phuket sau Chiang Mai ca baze de lucru remote, ceea ce menține o cerere solidă pe tot parcursul anului.
Unde și cât se câștigă: cifrele concrete
Bangkok: stabilitate și ocupanță ridicată
Un apartament cu o cameră în Bangkok se închiriază în prezent cu 15.000-25.000 THB pe lună, adică cu 8-12% mai mult față de acum un an. În districtele centrale (Sukhumvit, Silom, Sathorn), ocupanța pentru apartamentele de calitate depășește 90%.
Segmentul de lux arată și mai bine: conform CBRE Thailand, chiriile medii pentru apartamente premium de 50-80 mp în centrul Bangkok-ului ajung la 60.000-120.000 THB pe lună.
Pentru chirii pe termen lung (contracte de 12+ luni), creșterea tarifelor este de 8-15% pe an, în funcție de locație.
| Zonă | Randament brut estimat | Tipul de chirie | Ocupanță medie |
|---|---|---|---|
| Bangkok central (Sukhumvit, Silom) | 5-7% / an | Termen lung | peste 90% |
| Phuket (coasta de vest) | 7-10% / an | Termen scurt | sezonier ridicat |
| Samui, Pattaya | 7-10% / an | Termen scurt | sezonier |
Phuket: revenire completă și tarife în creștere
Pe insula Phuket, piața chiriilor pe termen scurt a revenit la 95% din volumul de rezervări pre-COVID, cu tarife pe noapte mai mari cu 20-30% față de perioada anterioară pandemiei. Coasta de vest, formată din zonele Bang Tao, Laguna și Surin, rămâne cea mai căutată de investitorii internaționali.
Terenul este rar, cererea globală e constantă, iar prețul mediu al terenului în Bang Tao a ajuns la aproximativ 284.000 THB pe mp, conform Nation Thailand. Aceasta face ca prețurile activelor să fie susținute pe termen mediu și lung.
Ce drepturi ai ca investitor străin?
Acesta este un punct care îi preocupă pe mulți români la prima vedere. Legislația tailandeză permite cetățenilor străini să dețină în proprietate deplină (freehold) până la 49% din unitățile unui bloc rezidențial, conform Legii Condominiului. Asta înseamnă că poți cumpăra un apartament pe numele tău, cu drepturi legale depline de a-l închiria.
Pentru chirii pe termen scurt (sejururi sub 30 de zile), legea impune obținerea unei Licențe de Hotel conform Hotel Act 2004. Operarea fără această autorizație poate atrage amenzi, așa că e esențial să verifici situația juridică a proprietății înainte de a intra pe piața Airbnb sau similare.
Fiscalitate: cât plătești în Tailanda pe venitul din chirie?
Românii obișnuiți cu impozitul fix de 10% vor constata că sistemul tailandez este mai complex, dar nu neapărat mai împovărător, dacă alegi structura potrivită.
- Persoană fizică: impozit progresiv pe venitul personal, cu cote între 5% și 35%
- Companie tailandeză: impozit pe profit de 20%, adesea mai eficient pentru venituri semnificative
Din 2024, Tailanda impozitează veniturile din surse externe transferate în țară în același an fiscal. Venitul din chirii obținut dintr-o proprietate tailandeză este impozabil în Tailanda indiferent de contul în care intri banii. Este recomandat să consulți un consilier fiscal autorizat în Tailanda înainte de a semna orice contract.
Costurile de operare: cu ce să te pregătești
Randamentul brut sună bine, dar randamentul net este cel care contează. Iată costurile tipice pe care trebuie să le incluzi în calcul:
- Taxe de întreținere (common area fees): 40-80 THB pe mp pe lună pentru clădiri de standard mediu
- Asigurare proprietate: variabil, recomandat inclus
- Impozit pe venit din chirie: conform structurii alese (5-35% persoană fizică sau 20% companie)
- Uzură mobilier și înlocuire periodică: mai ales relevant pentru chirii scurte
- Firma de administrare: între 10% și 30% din venitul brut din chirie, cu chiria pe termen scurt la limita superioară
În total, costurile de operare reprezintă în mod tipic 20-35% din venitul brut, ceea ce lasă marje nete solide față de piețele europene comparabile.
Chirie pe termen scurt sau lung: care e mai profitabilă?
Pe hârtie, chiriile pe termen scurt produc randamente brute mai mari. Dar după ce scazi comisioanele platformelor, taxele firmei de administrare (până la 30%) și perioadele de neocupare dintre rezervări, randamentele nete ale celor două modele se apropie considerabil.
Chiriile pe termen lung oferă flux de numerar previzibil și o povară operațională mult mai mică. Pentru un investitor român care nu poate fi prezent fizic în Tailanda, un contract anual cu un chiriaș stabil este adesea varianta mai rațională.
Bugetul minim pentru intrarea pe piață
Un studio sau un apartament cu o cameră într-o clădire bine poziționată din Bangkok pornește de la 3-5 milioane THB (aproximativ 85.000-140.000 USD). Segmentul premium începe de la 8-10 milioane THB. Proprietățile de calitate superioară susțin, în general, o ocupanță mai bună și mai constantă.
Echipa Imobiliare Thailanda lucrează frecvent cu investitori români aflați la prima achiziție în Phuket sau Bangkok și poate ghida procesul de selecție și due diligence.
Concluzie: o oportunitate structurală, nu un trend de moment
Creșterea cererii de chirii în Tailanda nu este o efervescență conjuncturală. Ea reflectă realități demografice și economice solide: o clasă medie care preferă mobilitatea, un aflux de profesioniști internaționali și un cadru legislativ care protejează proprietarii străini. Pentru investitorii care aleg locația potrivită și modelul de administrare corespunzător, raportul randament-risc din piața tailandeză este printre cele mai atractive din Asia de Sud-Est în 2026.
Sursa: Nation Thailand