Dacă urmăriți piața imobiliară thailandeză doar prin prisma condominiilor din Phuket sau Bangkok, vă scapă cea mai importantă poveste economică a momentului. În timp ce segmentul rezidențial se luptă cu îndatorarea record a gospodăriilor și vânzările în scădere, industria și tehnologia atrag sume uriașe de capital străin. Pentru un cumpărător sau investitor român care privește Thailanda ca pe o piață de diversificare, acesta este exact tipul de semnal pe care nu ar trebui să-l ignore.
Răspuns rapid: unde merg banii în 2026?
Investițiile străine directe (FDI) în semiconductori și centre de date au devenit principalul motor de creștere pentru piața imobiliară comercială din Thailanda în 2026, în timp ce segmentul rezidențial traversează o corecție prelungită. Zonele industriale din Coridorul Economic de Est (EEC), adică provinciile Chonburi, Rayong și Chachoengsao, absorb cea mai mare parte a acestui capital nou. Practic, banii mari nu mai caută apartamente, ci hale logistice, parcuri industriale și campusuri pentru servere.
Chiar CEO-ul Frasers Property Thailand a declarat public că fluxurile de FDI către chipuri și centre de date compensează încetinirea din sectorul rezidențial. Pentru un investitor din România obișnuit să analizeze piețe emergente, mesajul este limpede: dacă vreți expunere la creșterea reală a Thailandei în acest moment, industrialul bate rezidențialul.
Cât de gravă este, de fapt, criza din rezidențial?
Datoria gospodăriilor thailandeze a atins un nivel record de 91% din PIB la finalul anului 2025, potrivit Băncii Thailandei (Bank of Thailand). Această cifră explică aproape totul: băncile au strâns robinetul creditării, iar cererea locală de locuințe, care în mod normal susține prețurile, s-a subțiat considerabil.
Consecința se vede clar pe teren: lansările de proiecte rezidențiale noi din Bangkok au scăzut cu aproximativ 30% față de vârful din 2023. Asta nu înseamnă că piața de condominii a murit, cum spun și analiștii citați în presa thailandeză, ci că a intrat într-un ciclu de compresie. Cumpărarea unui apartament în Phuket sau Bangkok rămâne posibilă și, pentru mulți cumpărători din Europa, are sens ca reședință de vacanță sau proiect de închiriere pe termen lung. Dar cine se așteaptă la apreciere rapidă de capital în 2026 riscă o dezamăgire. Recuperarea segmentului rezidențial va veni probabil abia după ce Banca Thailandei va începe să reducă dobânzile și să relaxeze plafoanele de tip loan-to-value, mișcare pe care analiștii o plasează undeva în a doua jumătate a lui 2026 sau în 2027.
Ce se întâmplă concret în Coridorul Economic de Est?
EEC este zona economică specială care se întinde pe trei provincii la est de Bangkok: Chonburi, Rayong și Chachoengsao. Aici Consiliul de Investiții din Thailanda (BOI) oferă cele mai generoase facilități fiscale din țară, inclusiv scutiri de impozit pe profit de până la 13 ani pentru proiecte de semiconductori și centre de date.
Cifrele arată amploarea fenomenului:
- Între 2023 și mijlocul lui 2026, Thailanda a atras peste 26,8 miliarde de dolari SUA în cereri de investiții pentru chipuri și electronică avansată, prin intermediul BOI, distribuite pe 880 de proiecte
- Plăcile de circuite imprimate (PCB) reprezintă cea mai mare felie din acest total: 224 de proiecte, în valoare de aproximativ 9,85 miliarde de dolari, pe fondul extinderii în Thailanda a peste jumătate dintre marii producători mondiali de PCB
- Google, Microsoft și Amazon au anunțat deja construcția de centre de date în țară; Google investește într-un campus în provincia Chonburi, iar investițiile anunțate cumulat de marii jucători tech depășesc 5 miliarde de dolari
- Chiriile industriale din EEC au crescut cu 8-12% în 2025, conform CBRE Thailand
- Gradul de ocupare al parcurilor industriale din apropierea portului Laem Chabang se situează la 85-90%, semn al unui deficit persistent de spații
Frasers Property Thailand confirmă tendința la nivel de companie: divizia industrială a depășit deja dezvoltarea rezidențială ca principală sursă de venit. La nivel regional, Thailanda rămâne una dintre primele trei destinații ASEAN pentru FDI, concurând direct cu Vietnamul și Indonezia pentru investiții în producția de semiconductori. Bahtul thailandez s-a stabilizat în intervalul 34-35 THB/USD, ceea ce face randamentele din activele industriale mai previzibile pentru un investitor care raportează în dolari sau euro.
De ce contează asta pentru un investitor, nu doar pentru un cumpărător de casă?
Segmentul industrial funcționează după o logică total diferită de cea a pieței rezidențiale. Chiriașii sunt corporații multinaționale, cu bugete de miliarde de dolari, care semnează contracte de închiriere pe termen lung și generează fluxuri de numerar stabile și previzibile pentru proprietarii activelor. Nu depind de un cumpărător thailandez care se luptă să obțină un credit ipotecar.
Pentru un investitor din România, există și un avantaj practic important: structurarea unei investiții în imobiliare industrială thailandeză este adesea mai simplă decât cumpărarea unei unități rezidențiale. Fondurile de tip REIT, precum Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), listat la Bursa din Thailanda (SET), oferă expunere la acest segment fără a fi nevoie să cumpărați efectiv o fabrică sau un depozit. REIT-urile nu au restricții de proprietate străină, nu necesită transferul fondurilor printr-o bancă thailandeză cu certificat FET (Foreign Exchange Transaction) și nu intră sub incidența cotei de 49% aplicabilă condominiilor pentru străini.
Un detaliu mai puțin cunoscut: marii investitori din centrele de date (așa-numiții hyperscalers) nu sunt limitați atât de prețul terenului, cât de infrastructura de utilități. Un centru de date poate avea nevoie de până la 500 MW de capacitate electrică stabilă, iar dezvoltatorii caută loturi de 50 până la 100 rai aproape de rețele fiabile de electricitate, apă și fibră optică. Acest gât de sticlă va determina exact unde vor apărea următoarele proiecte majore din EEC.
Pentru cei care vor să viziteze personal zona, provinciile Chonburi și Rayong se află la aproximativ o oră și jumătate de aeroportul Suvarnabhumi, deci un tur al principalelor situri industriale se poate organiza confortabil în două sau trei zile.
Întrebări frecvente
Poate un cetățean român să cumpere teren industrial direct în Thailanda?
Nu. Proprietatea directă asupra terenului de către străini este interzisă în Thailanda, indiferent de naționalitate. Alternativele viabile sunt structurile de leasehold pe termen lung (de regulă 30+30+30 ani), investiția prin REIT-uri listate la SET sau structurarea proprietății printr-o companie aprobată de BOI, cu participare străină permisă.
Ce randamente oferă REIT-urile industriale thailandeze?
Conform datelor SET, randamentele din dividende ale celor mai mari REIT-uri industriale din Thailanda se situează la 6-8% anual, în baht. Combinat cu stabilitatea bahtului din ultima perioadă, este o cifră competitivă la nivel regional, deși randamentul efectiv pentru un investitor din România depinde și de fiscalitatea aplicabilă acasă.
Se plătește impozit pe dividendele din REIT-uri thailandeze?
Da. Impozitul reținut la sursă pe dividendele din REIT-uri pentru investitorii străini la SET este de 10%. Convențiile de evitare a dublei impuneri dintre Thailanda și diverse state, inclusiv acorduri de acest tip pe care România le are cu alte jurisdicții, pot reduce rata efectivă pentru investitorii eligibili; este recomandat să verificați situația concretă cu un consultant fiscal.
Ar trebui să aștept revenirea pieței rezidențiale sau să investesc acum în industrial?
Depinde de orizontul de timp. Piața rezidențială se va redresa probabil după ce Banca Thailandei va relaxa politica monetară și plafoanele de creditare, posibil în a doua jumătate a lui 2026 sau în 2027. Segmentul industrial, în schimb, crește chiar acum și nu depinde de creditul de consum intern, ceea ce îl face mai atractiv pentru cineva care caută randament pe termen scurt-mediu.
Care sunt riscurile investiției în chipuri și centre de date în Thailanda?
Principalul risc este geopolitic: o escaladare a tensiunilor comerciale dintre SUA și China ar putea redirecționa fluxurile de investiții către alte piețe. Al doilea risc este supraoferta: dacă toate țările ASEAN oferă simultan stimulente similare, competiția pentru chiriași s-ar putea intensifica, iar creșterea chiriilor s-ar putea plafona.
Sectorul imobiliar industrial din Thailanda se află la începutul unui ciclu de creștere care se va întinde pe mai mulți ani, alimentat de restructurarea globală a lanțurilor de aprovizionare cu semiconductori. Pentru investitorii dispuși să privească dincolo de clasicul condominiu din Phuket, acest segment oferă acces la fluxuri de numerar denominate în dolari, generate de corporații multinaționale, într-o jurisdicție cu reguli clare și un cadru legal stabil. Iar dacă vă gândiți serios la o astfel de mutare, echipa Imobiliare Thailanda poate ajuta la înțelegerea opțiunilor disponibile pentru un cumpărător din România.
Sursă: Bangkok Post