Răspuns direct: se mai poate cumpăra teren prin firmă nominee în Thailanda?
În teorie da, în practică tot mai riscant. Numărul înregistrărilor de firme noi cu semne de acționariat nominee a scăzut de la 561 la 141 într-o singură perioadă de raportare, o scădere de 75%. Din 1 august 2026, Ordinul DBD nr. 2/2026 obligă orice companie cu participare străină să demonstreze originea reală a capitalului, nu doar la înființare, ci la fiecare schimbare de acționariat. Cine deține deja un teren prin această schemă ar trebui să facă un audit legal cât mai rapid, nu să aștepte o notificare de la Departamentul de Investigații Speciale.
Ce înseamnă concret pentru un cumpărător român
Mulți români care s-au orientat spre Phuket în ultimii ani au ales varianta 'companie thailandeză' pentru a putea deține practic un teren cu vilă, deși legea thailandeză interzice proprietatea directă a străinilor asupra terenurilor (Codul Funciar, Secțiunea 86). Structura clasică presupune ca un thailandez să deție formal 51% sau mai mult din acțiuni, în timp ce banii și controlul real vin de la investitorul străin. Instanțele thailandeze consideră asta o eludare a Legii Afacerilor Străine (Foreign Business Act) și au ordonat, în mod repetat, vânzarea forțată a terenului atunci când s-a dovedit că acționarul thailandez era doar un paravan.
Estimările de piață arată că 40-60% din vilele construite pe teren propriu din Phuket și Koh Samui au fost achiziționate exact prin astfel de companii cu caracteristici de nominee. Practic, un cumpărător din România care a semnat un contract 'la pachet cu firmă' în urmă cu câțiva ani face parte, probabil, dintr-un procent semnificativ de proprietăți expuse acum unui risc real.
Ce s-a schimbat concret la 1 august 2026
Ordinul DBD nr. 2/2026 extinde verificările pe tot ciclul de viață al unei companii, nu doar la momentul înregistrării. Concret:
- Se cere explicarea detaliată a structurii investiției și dovada originii capitalului pentru investitorii străini și reprezentanții lor
- Verificările se aplică și la schimbările ulterioare de acționariat, nu doar la constituire
- Ministerul Comerțului examinează sursa capitalului, activitatea reală a acționarilor thailandezi și capacitatea lor financiară de a plăti efectiv partea de acțiuni declarată
Un alt set de date al DBD confirmă tendința: înregistrările de companii cu participare străină între 0,01% și 49,99% au scăzut cu 51% în trimestrul I din 2026 și cu 65% în perioada 1-31 mai 2026. Autoritățile estimează că aproximativ 119.000 de companii se încadrează, la mijlocul anului 2026, în categoria de risc pentru structuri nominee.
De ce a scăzut numărul înregistrărilor cu 75%
Ministerul Comerțului a întărit filtrele chiar la momentul înregistrării unei firme noi. Companiile care prezintă semne evidente de schemă nominee, precum acționari thailandezi fără capital real sau fără implicare în management, sunt respinse direct, înainte să mai apară pe radar. De aceea cifra de 141 de înregistrări noi este descrisă de autorități drept doar vârful icebergului: ea nu include miile de structuri deja existente și funcționale, care pot fi verificate în orice moment, mai ales la o schimbare de acționari, o vânzare de active sau în urma unei plângeri.
Departamentul de Investigații Speciale (DSI) și-a intensificat controalele în provinciile turistice, în special în Phuket, Krabi și Surat Thani, exact zonele preferate de investitorii străini pentru vile cu piscină și teren propriu.
Cât costă, de fapt, o companie nominee și ce riști
Menținerea unei companii nominee costă în mod obișnuit 50.000-150.000 THB pe an, fără nicio garanție că structura nu va fi declarată ilegală mai târziu. Riscul legal este semnificativ:
- Amendă de până la 1.000.000 THB
- Pedeapsă cu închisoarea de până la 3 ani, conform Legii Afacerilor Străine (FBA)
- Posibilitatea unei vânzări forțate a terenului, ordonată de instanță
- Răspundere penală și pentru acționarul thailandez folosit ca paravan
Pentru un cumpărător român care a investit economii serioase într-o vilă, aceste cifre nu sunt teoretice, ci reprezintă exact ce se poate pierde dacă structura este anulată de autorități.
Ce alternative legale există pentru un cumpărător străin
Thailanda nu interzice investiția străină în proprietăți, ci doar proprietatea directă asupra terenului. Variantele legale, consacrate de ani de zile, rămân:
- Leasehold pe termen lung: contract standard de 30 de ani, cu opțiune de două reînnoiri (structura 30+30+30). Terenul este luat în leasing de la un proprietar thailandez, în timp ce casa construită pe el poate fi înregistrată pe numele străinului
- Condominiu în proprietate deplină (freehold): singura formă de proprietate 100% legală pentru străini, cu condiția ca cota de proprietate străină din clădire să nu depășească 49% din suprafața totală
- Uzufruct: drept de folosință pe viață, înregistrat oficial la Departamentul Funciar
Pentru achiziția unui apartament în regim freehold, banii trebuie transferați din străinătate printr-o bancă thailandeză, iar cumpărătorul are nevoie de un certificat FET (Foreign Exchange Transaction) ca dovadă a provenienței fondurilor.
Ar trebui să convertești o companie nominee într-o structură de leasehold?
Depinde de situația concretă a fiecărui dosar. Conversia presupune ca firma să vândă terenul unei persoane sau entități thailandeze, urmată de semnarea unui contract de leasing pentru cumpărătorul străin. Procesul costă, de regulă, 100.000-300.000 THB, incluzând taxe și onorarii legale, dar elimină expunerea penală și clarifică situația proprietății pe termen lung. Pentru mulți investitori români aflați deja într-o structură nominee, acesta este pasul recomandat înainte ca autoritățile să inițieze propriul control.
Impactul asupra pieței: apartamentele devin refugiul investitorilor
Presiunea de reglementare nu afectează direct piața de apartamente. Condominiile în regim freehold rămân o formă de proprietate complet legală pentru străini. Indirect, este posibil ca cererea pentru apartamente să crească, pe măsură ce investitorii care anterior cumpărau vile prin companii nominee se orientează spre condominii ca alternativă mai sigură din punct de vedere legal.
Cât despre o eventuală liberalizare a proprietății asupra terenului pentru străini, în 2026 nu există nicio inițiativă legislativă concretă în acest sens. Discuția despre reforma Codului Funciar apare periodic în spațiul public, dar fără voință politică reală. Un cumpărător român nu ar trebui să își construiască planul de investiție pe premisa unei schimbări legislative pe termen mediu.
Recomandarea practică pentru investitorii din România
Scăderea de 75% a înregistrărilor cu semne de schemă nominee nu este un episod izolat, ci parte a unei tendințe sistemice: autorități care investesc în instrumente digitale de analiză a structurilor corporative, care își partajează datele între instituții și care răspund unei presiuni politice tot mai clare împotriva acestor scheme.
Dacă deții deja o proprietate în Phuket printr-o companie cu acționari thailandezi și te întrebi dacă structura ta este expusă, cel mai sigur pas este un audit legal independent, făcut acum, nu în momentul în care ajunge o notificare de control. Echipa Imobiliare Thailanda poate recomanda parteneri locali de încredere pentru o astfel de verificare și pentru orientarea către o structură legală adaptată situației tale.
Sursă: Thailand Business News