La biroul funciar din Thalang, Phuket, un cumpărător străin stă lângă acționarul thailandez al companiei prin care urmează să cumpere o vilă. Funcționarul nu se mai uită doar la actele companiei. Cere extras de cont al acționarului thailandez, dovada locului de muncă și o explicație clară despre proveniența banilor cu care s-a plătit proprietatea. Acum doi ani, o astfel de discuție ar fi fost neobișnuită. De la mijlocul lunii mai 2026, este procedura standard.
Răspunsul direct pentru cine se gândește la o companie thailandeză cu acționar minoritar străin: nu mai este o simplă formalitate de hârtii. Departamentul Funciar a emis trei circulare marcate 'cel mai urgent' către toate birourile funciare provinciale, care unifică regulile anterioare într-un sistem național unic de screening pentru structurile de tip nominee (acționari thailandezi de fațadă). Companiile în care acționarul thailandez nu a plătit niciodată acțiunile și nu are niciun rol real în conducere sunt acum semnalate, înregistrate și păstrate în baza de date ani la rând.
Pentru un român care se gândește să cumpere o vilă sau un teren în Phuket printr-o astfel de companie, vestea proastă e simplă: jocul s-a schimbat, iar regulile vechi din grupurile de Facebook despre 'cum fac toți' nu mai sunt valabile.
Ce s-a schimbat concret în mai 2026?
Thailanda interzice de decenii deținerea directă de teren de către străini, cu excepții limitate, precum ruta de investiție de 40 de milioane de baht sau permisiunile legate de BOI (Board of Investment). Asta nu e o noutate. Noutatea este aplicarea legii.
Ani de zile, structura companiei thailandeze 51/49, tehnic ilegală atunci când acționarul majoritar thailandez este doar un paravan, a supraviețuit pentru că statul nu avea baza de date și resursele să verifice fiecare caz. Un birou funciar vedea o entitate cu majoritate thailandeză, înregistra transferul și arhiva dosarul.
Circulare din mai 2026 elimină exact această portiță. Verificarea nu mai e un eveniment unic, la momentul cumpărării, ci un proces continuu. O companie care a cumpărat teren în 2019 se află acum în aceeași bază de date ca cumpărătorul de săptâna aceasta. Reconcilierea lunară a datelor înseamnă că o schimbare de acționari, o discrepanță în declarații sau o adresă înregistrată care nu corespunde realității pot reactiva un dosar la ani distanță de la tranzacția inițială.
Cum funcționează noua bază de date națională?
Birourile funciare trebuie să construiască activ o bază de date la nivel național cu toate entitățile juridice care dețin terenuri, să o revizuiască lunar și să raporteze trimestrial către Departamentul Funciar central.
Există însă o excepție de la ritmul trimestrial: dacă o companie se califică drept persoană juridică străină conform Secțiunilor 97 și 98 din Codul Funciar, biroul trebuie să raporteze cazul imediat, fără să mai aștepte ciclul trimestrial.
Un raport juridic Mondaq notează că, în cazurile cu risc ridicat, comisiile provinciale de investigare includ acum investigatori specializați, precum superintendenți de poliție locali, ceea ce le dă autorităților acces mai larg la date despre acționariat, taxe și imigrație.
Ce praguri financiare declanșează verificări suplimentare?
Controalele privind proveniența fondurilor se aplică pentru tranzacțiile cash de peste 2 milioane de baht sau atunci când valoarea evaluată oficial a proprietății depășește 5 milioane de baht. Important: e vorba de evaluarea oficială a biroului funciar, nu de prețul din contract, care poate fi mai mare sau mai mic.
Secțiunea 74 din Codul Funciar oferă funcționarilor temeiul legal pentru a chestiona sursa fondurilor, veniturile, ocupația și situația financiară a părților implicate în tranzacție.
Conform unui raport al publicației Bangkok Biznews privind măsurile Departamentului Funciar, aceste două praguri, 2 milioane de baht cash și 5 milioane de baht valoare evaluată, servesc în mod specific verificării dacă fondurile sunt bunuri personale sau bunuri comune dobândite în timpul căsătoriei. E un detaliu la care merită să te pregătești din timp cu documentele corecte, mai ales dacă achiziția implică un cuplu.
În cazurile cu risc ridicat, birourile pot cere registrul acționarilor, actele depuse la Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor (Department of Business Development), evidențe financiare complete și pot efectua inspecții la sediul social înregistrat al companiei.
De ce structura cu acțiuni preferențiale nu mai funcționează?
Aici se prăbușește exact structura care a fost cea mai populară în ultimii ani în Phuket: acțiuni preferențiale cu drepturi de vot limitate, în care thailandezii dețin 51% din capital, dar au, de exemplu, un vot fiecare împotriva a zece voturi ale acționarului străin.
Ani de zile, avocați locali au comercializat această schemă drept o soluție legală elegantă. Astăzi este exact tiparul pe care inspectorii îl caută primul: o majoritate thailandeză lipsită de control real este definiția clasică a unui aranjament nominee.
Funcționarii nu mai caută doar un dosar impecabil, statut, procese verbale de ședință, registru de acționari, minim trei asociați thailandezi. Se uită la altceva: cine a contribuit efectiv cu capital, de ce un acționar thailandez care declară un venit de 15.000 de baht pe lună deține o participație într-o companie care a plătit 30 de milioane de baht pentru un teren, dacă firma are vreo activitate reală dincolo de a deține un singur activ.
'Ni s-a spus că e legal pentru că avocatul thailandez a montat structura' nu oferă nicio protecție. Înregistrarea tranzacției la biroul funciar nu a garantat niciodată legalitatea ei, iar acum nici măcar nu mai e considerată un pas final.
Merită riscul unei companii thailandeze pentru o vilă în Phuket?
Părerea mea, după ce am văzut cum se schimbă practica pe teren: pentru un cumpărător privat cu buget sub 10-15 milioane de baht, structura prin companie a devenit lipsită de sens economic. Declarațiile anuale, auditurile, riscul unei inspecții la sediu și posibilitatea de a fi forțat să vinzi sub presiune în termen de cinci ani consumă orice avantaj de preț față de un apartament cumpărat în cota străină.
Cota străină înseamnă maximum 49% din suprafața vandabilă a unui proiect, cu titlul de proprietate (chanote) emis direct pe numele străinului pentru unitatea respectivă. Aici circularele din 2026 nu au niciun efect.
Dacă în schimb construiești o afacere reală, un hotel, o unitate de producție, un proiect agricol, alături de un partener thailandez autentic care a pus bani reali și are cifră de afaceri vizibilă în declarații, aceste circulare aproape nu te afectează. Screeningul e conceput să elimine companiile-paravan, nu companiile care operează cu adevărat.
O singură nuanță onestă: aplicarea legii va varia de la o provincie la alta. Phuket, Koh Samui, Pattaya și Chiang Mai sunt zone cu atenție ridicată, din motive evidente, în timp ce un birou funciar dintr-o zonă rurală din Isan e puțin probabil să lanseze inspecții la sediu în primul trimestru. Ritmul diferă, dar substanța regulilor rămâne aceeași, doar momentul în care scrutinul ajunge la o proprietate anume se schimbă.
De ce contractul de leasing 30+30 de ani e o iluzie legală?
O a doua legendă care merită demontată e formula de leasing 30+30 de ani, foarte populară în materialele de marketing pentru cumpărători străini.
Codul Civil și Comercial thailandez permite înregistrarea unui contract de leasing pe teren pentru maximum 30 de ani. O promisiune de reînnoire scrisă în contract este o obligație personală a unui proprietar specific, nu un drept care se transferă automat odată cu terenul. Dacă parcela își schimbă proprietarul sau este executată pentru datorii, s-ar putea să nu mai existe nimeni care să onoreze acel al doilea termen de 30 de ani.
Dacă ești la mijlocul unei tranzacții acum, un aspect practic contează la fel de mult ca legea în sine: semnarea și înregistrarea la biroul funciar cer tot mai des prezența personală a tuturor părților, pentru că funcționarii chestionează oameni, nu împuterniciri notariale.
Ce trebuie să verifici dacă ai deja o companie thailandeză pentru proprietate
Dacă proprietatea ta e deja deținută printr-o companie thailandeză, scoate documentele înainte de finalul trimestrului și verifică patru lucruri:
- Dacă acționarii thailandezi au plătit efectiv acțiunile lor, cu dovadă de transfer bancar, nu doar pe hârtie.
- Dacă adresa înregistrată a companiei corespunde cu activitatea ei reală.
- Dacă declarațiile fiscale și cele către Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor au fost depuse pentru fiecare an de activitate.
- Dacă structura acțiunilor (inclusiv eventuale acțiuni preferențiale) reflectă un control real proporțional cu participația thailandeză, nu un vot simbolic.
Aceste patru puncte sunt exact ce verifică birourile funciare mai întâi, și sunt mult mai ieftin de reparat înainte să fie puse sub semnul întrebării decât după.
Sursa: Mondaq