Ce s-a schimbat de fapt în mai 2026?
Dacă v-ați gândit vreodată să cumpărați o vilă în Phuket printr-o companie thailandeză, trebuie să știți asta: Departamentul Funciar din Thailanda a trimis în mai 2026 trei circulare marcate 'urgent' către toate birourile funciare provinciale. Nu este o lege nouă, ci un nou nivel de aplicare a uneia vechi. Practic, ceea ce înainte depindea de bunăvoința funcționarului dintr-un birou local devine acum un standard național unic, cu liste de verificare unificate și un registru digital al tuturor entităților juridice care dețin teren.
Pentru mii de investitori străini, printre care mulți europeni și ruși care de decenii cumpără vile și terenuri prin firme thailandeze 'de fațadă', acesta este momentul adevărului.
De ce contează pentru un cumpărător român
Românii care investesc în Phuket sau în alte zone turistice thailandeze folosesc, la fel ca alți investitori occidentali, structuri de tip companie thailandeză pentru a controla un teren, deoarece legea locală interzice deținerea directă de teren de către străini. Această practică nu era ilegală formal doar în teorie, ea a funcționat ani de zile într-o zonă gri tolerată. Acum, tocmai acea zonă gri este pusă sub lupă.
Faptele esențiale, pe scurt
- Trei circulare au fost emise de Departamentul Funciar din Thailanda în mai 2026, trimise tuturor birourilor funciare provinciale din țară.
- Tranzacțiile în numerar de la 2 milioane THB (aproximativ 57.000 de dolari) și activele care depășesc 5 milioane THB (aproximativ 143.000 de dolari) declanșează automat o verificare a provenienței fondurilor și a situației financiare, conform Articolului 74 din Codul Funciar.
- Succesiunea legală (moștenirea) este singura excepție scutită de verificarea automată.
- Se construiește o bază de date unificată care cuprinde fiecare entitate juridică ce deține teren: data înregistrării, data dobândirii, valoarea evaluată și scopul declarat al activității.
- Companiile cu participare străină peste anumite praguri sunt clasificate drept risc ridicat și fac obiectul unor investigații mai amănunțite.
- Verificările extinse includ analiza registrului acționarilor, corelarea cu Departamentul de Dezvoltare a Afacerilor (DBD), analiza situațiilor financiare, a contractelor și inspecții la fața locului.
- Peste 11.000 de companii din zone turistice precum Phuket, Koh Samui, Koh Phangan și Krabi sunt deja sub control, conform presei imobiliare regionale.
De unde vine practica firmelor nominee
Străinii nu au avut niciodată dreptul să dețină teren direct în Thailanda. Regula datează din Codul Funciar din 1954. Un străin poate deține o unitate de apartament, în limita cotei de 49% din clădire rezervată proprietarilor străini, dar nu poate deține o vilă sau o parcelă de teren. Așa spune legea, litera ei clară.
În practică, în ultimele două decenii s-a dezvoltat o întreagă industrie construită în jurul acestei limitări. Formula era simplă: se înființează o companie thailandeză cu răspundere limitată, în care străinul deține 49% din acțiuni, iar acționari thailandezi 'nominee' dețin restul de 51%. Compania cumpără terenul, străinul locuiește pe el. Firme de avocatură, agenți imobiliari și chiar unii dezvoltatori au promovat ani la rând această structură ca pe o soluție de rutină, aproape banală.
Autoritățile au știut mereu că practica există. Articolul 96 din Codul Funciar prevede până la 2 ani de închisoare și o amendă de până la 20.000 THB pentru cei care ajută un străin să eludeze interdicția de proprietate. Dar aplicarea legii a fost rară și inconsistentă. Un birou funciar putea înregistra o tranzacție fără să pună întrebări, altul o putea refuza direct. Totul depindea de provincie, de dispoziția funcționarului și de cât de bine era pregătită documentația.
Cum funcționează noul sistem de control
Circulareler din mai 2026 vizează exact această inconsistență. Pentru prima dată se introduce o abordare sistemică: o singură bază de date, un singur set de criterii, un singur set de liste de verificare. Potrivit firmei de avocatură Silk Legal, care a publicat prima analiză detaliată a noilor directive, nu este vorba de o schimbare a legii, ci de o consolidare a aplicării ei.
Ce înseamnă asta concret? Imaginați-vă o companie thailandeză cu doi acționari thailandezi și un acționar străin care deține 49%, companie care a cumpărat o vilă în Phuket cu 15 milioane THB. Înainte, birourile funciare înregistrau pur și simplu tranzacția. Acum, sistemul marchează automat această companie drept risc ridicat. Funcționarii vor verifica registrul acționarilor: cine sunt co-proprietarii thailandezi? Care este ocupația lor? De unde provin banii lor? Compania desfășoară o activitate comercială reală sau există doar pentru a deține o proprietate? Un inspector poate vizita locul pentru a vedea cine locuiește de fapt acolo.
Pragul de 2 milioane THB pentru tranzacțiile în numerar este semnificativ. Plățile cash pentru proprietăți nu sunt neobișnuite în Thailanda, mai ales în zonele de coastă și pe piața de revânzare. Fiecare astfel de tranzacție declanșează automat o verificare a provenienței fondurilor, care se suprapune cu legislația privind combaterea spălării banilor (AMLA) și adaugă o barieră suplimentară pentru tranzacțiile neclare.
Cum se compară Thailanda cu alte piețe din regiune
Thailanda nu este singura țară din Asia de Sud-Est care înăsprește controlul asupra proprietăților deținute de străini. Vietnamul și-a actualizat legea locuinței în 2024, cu noi restricții pentru cumpărătorii străini. Indonezia revizuiește periodic regulile pentru cumpărătorii străini din Bali. Dar abordarea thailandeză este distinctă: regulile nu se schimbă, în schimb aplicarea lor devine, în sfârșit, reală și uniformă.
Pentru cei care deja dețin teren prin structuri nominee, situația rămâne incertă. Circularele vizează în principal tranzacțiile noi și verificarea bazei existente, dar baza de date în construcție cuprinde fiecare entitate juridică care deține teren, inclusiv achizițiile mai vechi. Asta înseamnă că o companie înființată acum zece ani pentru a deține o singură vilă poate fi, la rândul ei, verificată.
Ce ar trebui să facă un investitor român acum
Primul pas este un audit al structurilor existente, realizat cu un avocat thailandez calificat, nu cu agentul care v-a vândut proprietatea. Al doilea pas este să luați în calcul formate alternative: leasehold pe termen lung (30 de ani, cu opțiuni de reînnoire), proprietate de tip apartament în limita cotei pentru străini, sau investiție prin Thailand Board of Investment (BOI), care în anumite cazuri permite străinilor să dețină teren direct.
Dacă intenționați o achiziție în perioada următoare, merită să vizitați personal Thailanda și să evaluați situația la fața locului împreună cu un avocat local, nu doar de la distanță, prin schimb de emailuri. Echipa Imobiliare Thailanda poate face legătura cu specialiști locali de încredere pentru exact acest tip de verificare.
Întrebări frecvente
A interzis Thailanda cumpărarea de proprietăți de către străini în 2026?
Nu. Noile circulare nu schimbă legea. Străinii pot cumpăra în continuare apartamente în limita cotei de 49% rezervate proprietarilor străini. Interdicția privind deținerea directă de teren există de decenii, ce este nou este aplicarea sistematică a acestei interdicții.
Ce este o structură nominee și de ce este vizată?
Este o companie thailandeză în care 51% din acțiuni apartin cetățenilor thailandezi care acționează ca acționari nominee, în timp ce beneficiarul real este un străin care deține 49%. Astfel de aranjamente au stat mereu într-o zonă gri. Acum sunt identificate printr-o bază de date unificată și verificări standardizate.
Ce sume de tranzacție declanșează verificarea automată?
Tranzacțiile în numerar de la 2 milioane THB și activele care depășesc 5 milioane THB (cu excepția moștenirii legale) sunt supuse automat verificării provenienței fondurilor, conform Articolului 74 din Codul Funciar.
Această schimbare afectează proprietățile deja cumpărate?
Potențial, da. Se compilează o bază de date a tuturor entităților juridice care dețin teren, inclusiv companiile deja înregistrate. Achizițiile mai vechi pot fi, la rândul lor, verificate.
Se poate ajunge la închisoare pentru o structură nominee?
Articolul 96 din Codul Funciar prevede până la 2 ani de închisoare și o amendă de până la 20.000 THB pentru cei care ajută un străin să dobândească teren în mod ilegal. Urmărirea penală a fost istoric rară, dar noul nivel de control ridică miza considerabil.
Ce alternative există la structura nominee?
Leasehold pe termen lung (30 de ani), achiziția unui apartament în limita cotei pentru străini și investiția legată de BOI, care în anumite cazuri acordă drepturi de proprietate asupra terenului. Fiecare opțiune are propriile restricții și necesită consultanță juridică adecvată.
Se aplică această măsură în toate provinciile Thailandei?
Da. Circularele au fost trimise tuturor birourilor funciare provinciale. Pentru prima dată se aplică un standard național unic de verificare pe tot teritoriul țării.
Merită să vizitez Thailanda acum, înainte de a cumpăra?
Dacă aveți în plan o achiziție, este recomandat să vizitați personal țara și să evaluați situația la fața locului împreună cu un avocat. Planificați vizitele și consultațiile juridice din timp, nu în ultimul moment.
Cum îmi dau seama dacă firma mea va fi marcată pentru verificare?
Dacă o companie deține teren, are acționari străini și nu desfășoară o activitate comercială activă vizibilă, acestea sunt semnale clasice de risc ridicat. Se recomandă un audit structural imediat, înainte ca autoritățile să facă acest pas în locul dumneavoastră.
Noile directive ale Departamentului Funciar transmit un semnal clar: era controlului fragmentat și inconsistent se apropie de final. Orice persoană care a investit în proprietăți thailandeze ar trebui să își revizuiască structura de proprietate acum, nu să aștepte un inspector la ușă.
Sursă: The CITY Asia