Răspunsul rapid, pentru cei care nu au timp de citit tot articolul
Dacă vă întrebați dacă limita de proprietate străină asupra condominiilor din Thailanda a fost în sfârșit ridicată, răspunsul este nu. Cota rămâne fixată la 49% din suprafața totală vândută a unei clădiri, exact ca înainte. Ce s-a schimbat de la 1 iulie 2026 este o taxă de transfer redusă la 0,01%, dar aceasta se aplică strict cumpărătorilor thailandezi, nu vouă, cumpărătorului străin, care veți plăti în continuare 2%.
Pentru un român care se gândește să investească într-un apartament în Phuket, Pattaya sau Bangkok, această distincție nu este un detaliu birocratic minor. Pe o proprietate evaluată la 10 milioane THB, diferența dintre cele două cote de taxă ajunge la 199.000 THB (aproximativ 5.700 USD). Nu este o eroare de rotunjire, este o linie reală în costurile de închidere a tranzacției.
De ce circulă zvonul unei cote de 75%
Discuția despre creșterea cotei de proprietate străină de la 49% la 75% a început în 2024, când guvernul lui Srettha Thavisin a lansat un pachet de măsuri menite să atragă capital străin în economie. În paralel, s-a discutat și despre contracte de leasing pe teren de 99 de ani pentru străini, în locul actualei limite de 30 de ani.
Ambele propuneri au întâmpinat opoziție din partea unor segmente ale societății thailandeze, care se tem că o proprietate străină mai extinsă ar împinge prețurile în sus și ar îngreuna accesul cumpărătorilor locali pe propria lor piață. Până la mijlocul lui 2026, niciuna dintre inițiative nu a avansat spre o lege propriu-zisă. Surse din interiorul guvernului thailandez descriu ambele propuneri ca fiind "în studiu", o formulare care, în practică, poate însemna ani de întârziere sau chiar nicio schimbare.
Concluzia practică: dacă structurați o achiziție bazându-vă pe o presupusă creștere viitoare a cotei, pariați de fapt pe un calendar pe care nimeni nu îl poate confirma.
Ce rămâne valabil, în cifre concrete
- Cota de proprietate străină pentru condominii este fixată la 49% din suprafața totală vândută a unei clădiri. Restul de 51% trebuie deținut de cetățeni thailandezi sau de companii cu majoritate thailandeză.
- O propunere de creștere a cotei la 75% circulă în cercurile guvernamentale, dar, până în august 2026, niciun proiect de lege nu a fost depus în parlament.
- Durata maximă a unui contract de leasing pe teren rămâne 30 de ani. Propunerile pentru un leasing de 99 de ani există doar pe hârtie și nu au fost adoptate.
- Între 1 iulie 2026 și 30 iunie 2027, se aplică o taxă de transfer redusă de 0,01%, dar strict pentru cumpărătorii thailandezi eligibili.
- Cumpărătorii străini continuă să plătească taxa standard de 2% din valoarea evaluată a proprietății.
- În Phuket, cota de proprietate străină se calculează pe baza suprafeței, nu a numărului de unități, ceea ce înseamnă că câteva apartamente mari pot epuiza cota mai rapid decât v-ați aștepta într-un proiect.
- Taxa de înregistrare a ipotecii a fost, de asemenea, redusă la 0,01%, tot exclusiv pentru cetățenii thailandezi.
De unde vine confuzia despre taxa de transfer
Decretul din Monitorul Oficial Regal, emis la 1 iulie 2026, a redus taxa de transfer la 0,01%, iar o serie de surse în limba engleză și regionale au raportat această schimbare ca fiind o reducere generală, valabilă pentru toți cumpărătorii. Unele agenții au promovat-o direct ca "taxă de transfer redusă la 0,01% pentru toată lumea". Este, pur și simplu, incorect.
Textul legal al decretului limitează beneficiul la cetățenii thailandezi care îndeplinesc condițiile. Pentru un investitor internațional care cumpără un condominiu pe nume propriu, calculul este simplu: plătiți taxa de transfer de 2%, fără excepții.
Regula celor 49%, explicată pentru cumpărătorul român
Cota de 49% nu este o invenție recentă. Este scrisă în Legea Condominiilor din 1979 și a supraviețuit mai multor amendamente de-a lungul deceniilor, principiul de bază nefiind niciodată modificat: străinii pot deține titlu de proprietate deplină (freehold) asupra unităților de condominiu, dar proprietatea străină cumulată într-un singur proiect nu poate depăși 49% din suprafața totală vândută.
Acest plafon creează o penurie reală. În dezvoltările căutate din Phuket, Pattaya și Bangkok, cota pentru străini se epuizează frecvent înainte ca clădirea să fie finalizată. Un cumpărător care ajunge târziu se trezește nevoit să aleagă între o structură prin companie thailandeză (cu propriul strat de risc legal și de conformitate) sau un leasing pe 30 de ani. Niciuna dintre opțiuni nu oferă aceeași siguranță ca proprietatea deplină, directă.
Ghidurile de specialitate pentru achizițiile din Phuket în 2026 semnalează constant același aspect: cota pentru străini se măsoară strict în funcție de suprafața înregistrată, nu de numărul de unități. De aceea este esențial să cereți o confirmare scrisă a cotei disponibile de la dezvoltator sau de la asociația de proprietari (juristic office) și să o verificați independent la Cadastru (Land Office) înainte de a plăti orice avans.
Un avantaj mai puțin evident al noii structuri de taxe
Există un beneficiu ascuns în noua structură a taxelor, util mai ales pentru cei care vând, nu doar pentru cei care cumpără. Dacă vindeți unitatea unui cumpărător thailandez în perioada de reducere (până la 30 iunie 2027), economia acestuia la taxa de transfer poate face proprietatea dumneavoastră mai competitivă pe piața de revânzare. La o unitate evaluată la 5 milioane THB, economia cumpărătorului ajunge la aproximativ 100.000 THB, un argument de negociere semnificativ.
Sursă: ReloSale
Întrebări frecvente
Pot românii să dețină un condominiu în Thailanda în 2026?
Da. Cetățenii români, ca orice străini, pot deține titlu de proprietate deplină (freehold) asupra unei unități de condominiu, în limita cotei de 49% din suprafața totală vândută a unui proiect. Plata trebuie transferată în valută printr-o bancă thailandeză, generând un document FET (Foreign Exchange Transaction), obligatoriu pentru înregistrarea proprietății pe numele dumneavoastră.
Este adevărat că cota de proprietate străină a fost majorată la 75%?
Nu. În august 2026, cota rămâne la 49%. O propunere pentru 75% există în discuții guvernamentale, dar nu a fost redactată sub formă de proiect de lege și nu a fost depusă în parlament.
Ce taxă de transfer plătește un cumpărător străin la achiziția unui condominiu?
Taxa standard de 2% din valoarea evaluată a proprietății. Rata redusă de 0,01%, valabilă între 1 iulie 2026 și 30 iunie 2027, se aplică exclusiv cetățenilor thailandezi.
Se poate obține un leasing pe 99 de ani în locul cumpărării?
Nu. Conform legii actuale, durata maximă a unui leasing este de 30 de ani. O structură de leasing pe 99 de ani a fost discutată, dar nu a fost niciodată adoptată.
Ce se întâmplă când cota de 49% pentru străini dintr-un proiect este epuizată?
Cumpărătorii străini rămân cu două opțiuni: un leasing pe 30 de ani sau o structură prin companie thailandeză. Ambele implică limitări legale și riscuri comparativ cu proprietatea deplină directă.
Cum verific dacă mai există cotă disponibilă pentru străini într-un proiect?
Cereți confirmare scrisă de la dezvoltator sau de la asociația de proprietari (juristic office) privind raportul actual dintre proprietatea străină și cea thailandeză, apoi verificați independent la Cadastru (Land Office), pentru că cota se calculează pe suprafață, nu pe numărul de unități.
Echipa Imobiliare Thailanda vă poate ajuta să verificați aceste detalii înainte de a semna orice document, astfel încât să investiți cu informații corecte, nu cu zvonuri din grupurile de expați.