Răspuns rapid: ce se întâmplă cu cumpărătorii ruși în Thailanda?
În prima jumătate a lui 2026, numărul de condominii transferate efectiv (nu rezervate, ci înregistrate la Departamentul Funciar) către cumpărători ruși a urcat cu 75,9%, în timp ce totalul tranzacțiilor străine din Thailanda a scăzut cu 8,8%. Practic, rușii merg exact în direcția opusă restului pieței, iar Phuket și Chonburi (zona Pattaya) sunt cele două regiuni unde acest apetit se vede cel mai clar. Pentru orice român care se gândește să cumpere un apartament în Phuket, asta înseamnă un singur lucru: concurența pentru unitățile bune crește de la o lună la alta.
Datele vin de la The Nation Thailand, pe baza cifrelor oficiale ale Departamentului Funciar thailandez. E important de reținut că nu vorbim despre precontracte sau rezervări, ci despre transferuri de proprietate finalizate, adică indicatorul cel mai de încredere al cererii reale de pe piață.
De ce contează pentru un cumpărător român acest raport
Dacă urmăriți piața din Phuket sau Pattaya ca alternativă la investițiile din România sau ca a doua reședință, tendința rusă nu e doar o statistică exotică. Ea arată direct presiunea pe cota de proprietate străină, presiune care afectează orice cumpărător nerezident, indiferent de naționalitate. Cu alte cuvinte: competiția crescută dintre cumpărătorii ruși poate să vă blocheze accesul la freehold în proiectul pe care îl aveți pe listă, dacă amânați decizia.
Cifrele cheie din H1 2026
- +75,9%: creșterea transferurilor de condominii către cumpărători ruși în primul semestru din 2026
- -8,8%: scăderea totalului tranzacțiilor străine cu condominii în aceeași perioadă
- Phuket și Chonburi (Pattaya) sunt cele două regiuni care generează cea mai mare parte din această cerere
- Rusia câștigă rapid cotă de piață printre cumpărătorii străini, depășind lideri tradiționali precum China și Myanmar
- Plafonul de 49% proprietate străină pe proiect rămâne neschimbat, deci cererea în creștere nu este însoțită de cote extinse
- Concurența tot mai mare împinge în sus prețurile la unitățile lichide din locațiile populare
Cât costă un apartament în Phuket și Pattaya acum?
Cota de 49% este stabilită prin Condominium Act B.E. 2522: legea thailandeză permite străinilor să dețină cel mult 49% din suprafața totală a unui singur proiect de condominii. Cererea tot mai mare din partea rușilor grăbește epuizarea acestei cote în cele mai căutate dezvoltări din Phuket.
În zona Bang Tao și Laguna, estimările de piață arată prețuri de 120.000-180.000 THB pe metru pătrat (aproximativ 3.400-5.100 USD) pentru proiecte noi de tip 'comfort-plus'. Acum un an, prețurile de intrare porneau de la aproximativ 100.000 THB, deci creșterea e vizibilă de la un an la altul.
Chonburi, adică zona Pattaya, rămâne o alternativă mai accesibilă: condominiile noi din Pratumnak și Jomtien pornesc de la 60.000-90.000 THB pe metru pătrat, deși și aici ritmul de creștere a prețurilor se accelerează.
Cât de mult investesc rușii, concret
Conform Exotic Property, Rusia a urcat pe locul doi între cumpărătorii străini la nivel național, cu 383 de unități achiziționate (+33% față de anul trecut) și 1,67 miliarde THB investiți (+68,7%). Valoarea medie a unei tranzacții a ajuns la 4,36 milioane THB (+26,8%). Numai Phuket a absorbit 63,5% din capitalul rusesc, adică 156 de tranzacții în valoare de 1,06 miliarde THB.
Estimări separate de la Sunway Estates arată un total de 820 de tranzacții rusești între ianuarie și iunie (+46,4% față de anul precedent), cu aproximativ 60,7 milioane USD investiți (+84,5%). Phuket concentrează circa 63,2% din cererile de informații urmărite de Tranio.
De ce aleg tocmai Thailanda, și nu Dubai sau Europa?
Accesul restricționat la proprietăți în UE, canalele bancare tot mai stricte pentru transferuri către Dubai și costurile de trai în creștere din Emirate redirecționează capitalul rusesc spre Thailanda. Motivul e simplu: Thailanda nu a impus sancțiuni și menține intrarea fără viză pentru cetățenii ruși, ceea ce o transformă într-o destinație de refugiu pentru capital, alături de atractivitatea turistică deja cunoscută.
Cât randament oferă un apartament în Phuket?
Programele de închiriere garantată din dezvoltările noi din Phuket oferă de regulă randamente anuale de 5-7% în valută, în timp ce unitățile administrate direct de proprietar pot ajunge la 8-10% în sezonul de vârf. Sunt cifre orientative de piață, nu garanții legale, așa că orice contract de management trebuie citit cu atenție înainte de semnare.
Întrebări frecvente
De ce cresc achizițiile rusești în timp ce piața generală scade?
Scăderea generală reflectă activitatea mai redusă a cumpărătorilor din China și Myanmar, ambele afectate de presiuni economice interne. Cererea rusă compensează și depășește acest gol, Thailanda fiind una dintre puținele destinații fără restricții asupra achizițiilor imobiliare făcute de cetățeni ruși.
Ce zone din Phuket sunt preferate de investitorii ruși?
Bang Tao, Laguna, Nai Harn și Rawai. Primele două atrag cumpărători datorită proximității de beach club-uri și infrastructurii dezvoltate, în timp ce ultimele două oferă prețuri mai accesibile și o atmosferă mai liniștită.
Poate un străin să dețină un condominiu în Thailanda direct, în regim de proprietate deplină (freehold)?
Da. Străinii pot deține freehold în limita cotei de 49% pe proiect. Condiția esențială este transferul fondurilor din străinătate și obținerea certificatului Foreign Exchange Transaction (FET) de la o bancă thailandeză, fără de care înregistrarea proprietății nu este posibilă.
Ce se întâmplă cu prețurile pe măsură ce cererea continuă să crească?
Cotele freehold din proiectele populare se epuizează mai rapid. Odată ce o cotă este consumată, dezvoltatorul poate vinde unitățile rămase doar în regim de leasehold pe 30 de ani, ceea ce creează o raritate a unităților freehold și le împinge prețul în sus.
Este sigur să cumperi un condominiu în Pattaya (Chonburi) în 2026?
Chonburi rămâne a doua piață ca mărime pentru cumpărătorii străini. Principalele riscuri țin de alegerea unui dezvoltator neserios sau de achiziția în zone suprasaturate de ofertă. Pratumnak și Wongamat continuă să arate o cerere de închiriere stabilă.
Cum transferă de obicei cumpărătorii banii în Thailanda?
Transferurile directe pot fi complicate, în funcție de țara de origine a cumpărătorului. Mulți cumpărători internaționali folosesc conturi intermediare la bănci din țări terțe sau canale licențiate de schimb valutar. Obținerea certificatului FET rămâne esențială, întrucât înregistrarea în regim freehold este imposibilă fără el.
Care este bugetul minim pentru a intra pe piață?
În Pattaya, un studio nou-construit pornește de la 2,5-3 milioane THB (aproximativ 70.000-85.000 USD). În Phuket, punctele de intrare sunt mai ridicate, de la 4-5 milioane THB (115.000-140.000 USD) pentru o unitate cu un dormitor într-un proiect solid.
Merită ca investitorii să se grăbească?
O creștere de 76% în jumătate de an nu e un accident statistic, ci un trend clar. Dacă ritmul continuă, cotele freehold din multe proiecte din Phuket se pot epuiza înainte de finalul lui 2026. Amânarea deciziei riscă să însemne pierderea accesului la cele mai bune unități sau acceptarea unor condiții de leasehold mai puțin avantajoase.
Contează și alți cumpărători, nu doar cei ruși?
Da. Datele mai ample arată că numai Phuket așteaptă peste 10.000 de unități noi de condominii în 39 de proiecte în 2026, ceea ce reflectă cererea unui bazin de cumpărători cu adevărat global, din China, Europa, India și Orientul Mijlociu, alături de Rusia. Practic, competiția pentru stocul freehold premium se extinde mult dincolo de o singură naționalitate.
Concluzie: fereastra de oportunitate se îngustează
Cifrele din primul semestru al lui 2026 confirmă că banii ruși pe piața imobiliară thailandeză au trecut de la etapa de explorare la una de desfășurare masivă. Pentru cei care iau în calcul Phuket sau Pattaya, momentul de a acționa este acum, cât timp cotele freehold din proiectele cele mai lichide mai sunt disponibile. Echipa Imobiliare Thailanda poate ajuta la identificarea proiectelor unde cota de proprietate străină nu este încă epuizată.
Sursă: The Nation Thailand