De ce ar trebui un investitor român să se uite la depozite, nu la condominii
Dacă tot auziți de la prieteni cum și-au luat un apartament în Phuket cu randament de 5-6%, s-ar putea să vă intereseze o cifră mult mai mare: 8-12% pe an, atât obțin astăzi proprietarii de depozite din Thailanda. Nu e o exagerare de marketing, ci o consecință directă a unei crize structurale de spații logistice, pe care Bangkok Post și consultanții Cushman & Wakefield o confirmă independent. Cererea de teren industrial a depășit oferta cu peste 10% în fiecare an începând din 2021, iar proprietarii care deja au hale construite dictează practic condițiile chiriașilor.
Pentru un investitor obișnuit cu limbajul 'vilă cu piscină' sau 'apartament cu chirie pe Airbnb', segmentul de depozite pare exotic. Dar exact aici se formează, în 2026, una dintre cele mai solide oportunități de investiție din toată Thailanda.
Răspuns rapid, pentru cei grăbiți
- Randamentele din depozite ajung la 8-12% pe an, în funcție de locație și clasa activului, de 2-3 ori mai mult decât un condominiu rezidențial
- Deficitul de ofertă este estimat la 15-20% din cererea curentă, iar dezvoltatorii noi nu pot ține pasul
- Chiriile medii pentru depozite Grad A din Coridorul Economic de Est (EEC) ajung la 175-200 THB pe mp pe lună, în creștere cu 5-7% anual
- Contractele de închiriere au de obicei 3-5 ani, cu indexare fixă, ceea ce înseamnă flux de numerar previzibil
- Gradul de ocupare în hub-urile logistice cheie trece de 90%
- Zonele cu cea mai mare cerere: provinciile Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani și coridorul de-a lungul autostrăzii Motorway 7
Ce anume alimentează această criză de spații
Coridorul Economic de Est (EEC), un program guvernamental care acoperă trei provincii (Chonburi, Rayong, Chachoengsao), este motorul principal al cererii de depozite. Investițiile în infrastructură din EEC trec de 1,5 trilioane THB, o sumă care schimbă radical harta logisticii thailandeze.
Al doilea motor, la fel de important, este comerțul electronic. Piața de retail online din Thailanda a crescut la aproximativ 850 miliarde THB, iar fiecare punct procentual de creștere cere capacitate logistică suplimentară. Shopee, Lazada și TikTok Shop își extind toate rețelele de depozite, ceea ce înseamnă cerere structurală, independentă de sezonul turistic sau de fluctuațiile valutare, un aspect esențial pentru un investitor român care vrea să diversifice fără să depindă de numărul de turiști din Phuket.
Ca să înțelegeți cât de acută e problema: stocul național de depozite tip 'ready-built' (RBW) a rămas relativ stabil la circa 6,05 milioane mp, iar cel de fabrici tip 'ready-built' (RBF) la circa 3,42 milioane mp, în T2 2026, conform Bangkok Post. Practic, oferta nu crește suficient de rapid pentru a absorbi cererea nouă, iar construcția unui depozit Grad A la cheie durează 8-14 luni, timp în care cererea continuă să crească.
Cât costă să intri pe acest segment
Aici trebuie să fim direcți: pragul de acces e mult mai ridicat decât la un apartament. O hală de calitate, între 2.000 și 5.000 mp, costă între 30 și 80 milioane THB (aproximativ 800.000 și 2,2 milioane USD). Nu e un produs pentru bugetul unui cumpărător de studio în Bangkok, dar pentru un investitor cu capital serios, cifrele de randament compensează.
Cum poate un cumpărător străin să investească legal
Ca în restul Thailandei, un cetățean străin nu poate deține direct teren, iar un depozit include, prin definiție, terenul pe care este construit. Există trei căi legale folosite frecvent:
- Înființarea unei companii thailandeze cu răspundere limitată, cu participare străină
- Un contract de leasehold pe termen lung (30 de ani, cu opțiune de reînnoire, structură tipică 30+30)
- Participarea prin REIT-uri listate la bursă
Ultima variantă este de fapt cea mai accesibilă pentru un începător. REIT-urile industriale thailandeze (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT și altele) se tranzacționează la bursa SET și oferă expunere la sectorul depozitelor cu o investiție de doar câteva mii de baht. Randamentul din dividende ajunge la 6-8% pe an, iar legea obligă REIT-urile să distribuie cel puțin 90% din venituri sub formă de dividende.
Cât costă impozitul pe o astfel de proprietate
Un detaliu care surprinde plăcut mulți investitori europeni: impozitul pe proprietăți comerciale în Thailanda este de doar 0,3% din valoarea evaluată, semnificativ mai mic decât în majoritatea jurisdicțiilor europene.
Unde anume să cauți, geografic
Trei zone se disting clar:
- Samut Prakan, aproape de Aeroportul Suvarnabhumi și de Portul Laem Chabang
- Chonburi, inima EEC și a industriei auto
- Pathum Thani, hub-ul logistic din nordul Bangkokului
Coridorul de-a lungul Motorway 7, între Bangkok și Pattaya, este considerat 'triunghiul de aur' al logisticii thailandeze, aici se concentrează cea mai mare parte din cererea corporativă.
Ce riscuri trebuie să cunoașteți înainte de a investi
Nu e un segment fără riscuri. Complexitatea juridică a structurilor de proprietate pentru străini, dependența de unul sau doi chiriași-ancoră, expunerea valutară (veniturile sunt în THB) și posibilitatea unei supraoferte în 3-5 ani, pe măsură ce proiectele noi ajung pe piață, sunt toate factori reali. Riscul de inundații este de asemenea relevant: inundațiile din 2011 au distrus sute de facilități industriale în zona Ayutthaya.
Tabel comparativ: depozite vs. imobiliare rezidențiale
| Indicator | Depozite (EEC/Bangkok) | Condominii Bangkok | Vile Phuket |
|---|---|---|---|
| Randament net anual | 8-12% | 3-5% | 5-7% |
| Durată contract chirie | 3-5 ani | luna la lună | sezonier/anual |
| Creștere valoare capital | 3-5% anual | variabil | variabil |
| Prag minim de acces | 30-80 mil. THB (direct) sau câteva mii THB (REIT) | de la câteva sute mii THB | de la câteva mil. THB |
Concluzia pentru un investitor român
Sectorul depozitelor din Thailanda rămâne una dintre cele mai subevaluate clase de active pentru investitorii internaționali, inclusiv pentru cei din România. Combinația dintre deficitul structural de ofertă, expansiunea comerțului electronic și investițiile guvernamentale susținute în EEC construiește o bază solidă și durabilă pentru randament. Pentru cineva care face primii pași, cea mai sensibilă cale este să înceapă cu REIT-uri industriale thailandeze, să învețe piața din interior, și abia apoi să considere o investiție directă printr-o structură de leasehold.
Echipa Imobiliare Thailanda poate ajuta la evaluarea unei astfel de oportunități, de la structura juridică potrivită până la vizitarea efectivă a zonelor industriale din Chonburi sau Samut Prakan.
Sursă: Bangkok Post