Ai plătit un avans consistent pentru un apartament în construcție în Phuket, iar dezvoltatorul îți scrie brusc că livrarea se amână din cauza 'forței majore'? Iată răspunsul direct: invocarea forței majore nu anulează automat obligațiile contractuale ale dezvoltatorului. Codul Civil și Comercial thailandez (Secțiunile 8 și 219) obligă dezvoltatorul să demonstreze că evenimentul a fost cu adevărat imprevizibil, inevitabil și în afara controlului său, iar o simplă creștere a costurilor cu materialele de construcție, de regulă, nu se califică drept motiv legitim.
În 2026, tot mai mulți cumpărători de apartamente off-plan din Thailanda se lovesc de acest scenariu. Întreruperi în aprovizionarea cu combustibil, blocaje logistice și scumpirea materialelor de construcție sunt argumentele invocate frecvent de dezvoltatori pentru a justifica întârzierile. Pentru un investitor român care a virat deja milioane de baht într-un proiect aflat în construcție, asta se traduce în luni de așteptare peste termenul de predare stabilit inițial în contract.
Nu e un risc teoretic, e o realitate de piață. Datele din industrie arată că piața off-plan din Phuket a procesat aproximativ 470 de miliarde THB în tranzacții între 2021 și 2025, iar cumpărătorii străini au reprezentat circa 60% din totalul acestor tranzacții. Cu toate acestea, protecția cumpărătorilor și supravegherea autorităților rămân comparativ slabe, iar avansurile plătite înainte de semnarea contractului adesea nu au nicio garanție de rambursare dacă proiectul se blochează.
Ce spune legea thailandeză despre forța majoră
- Forța majoră, conform legii thailandeze, se referă la evenimente imprevizibile și inevitabile (Secțiunea 8 din Codul Civil și Comercial thailandez)
- Dezvoltatorul trebuie să demonstreze o legătură cauzală documentată între evenimentul de forță majoră și întârzierea rezultată
- Cumpărătorul are dreptul la o notificare scrisă oficială, care să precizeze exact cauza și noul calendar de livrare
- Întârzierile tipice invocate prin forță majoră în 2025-2026 variază între 3 și 12 luni
- Contractul este documentul suprem: fără o clauză explicită de forță majoră, dezvoltatorul nu o poate invoca fără o procedură judiciară separată
- Documentația contează enorm: cumpărătorii care păstrează evidențe detaliate au șanse mult mai mari să își apere drepturile
Patru scenarii cu care te poți confrunta
Scenariul 1: forță majoră reală și verificabilă
O penurie națională confirmată de combustibil sau o restricție impusă de guvern sunt exemple reale de forță majoră. În acest caz, e rezonabil să accepți întârzierea, dar insistă pentru o notificare scrisă cu un nou calendar și cere o formă de compensare (o reducere la taxele de service sau upgrade-uri la finisaje). Riscul e scăzut dacă dezvoltatorul este solid financiar și are un istoric stabil pe piață.
Scenariul 2: forța majoră ca poveste de acoperire
Unii dezvoltatori invocă o criză de combustibil, când cauza reală este subfinanțarea proiectului sau o planificare defectuoasă. În acest caz, comandă o analiză juridică independentă a contractului și verifică motivul invocat comparativ cu situația reală de pe piață. Instanțele thailandeze tind să analizeze foarte atent astfel de pretenții de forță majoră.
Scenariul 3: întârzierea se prelungește, iar dezvoltatorul tace
Acesta este cel mai alarmant tipar. Lipsa notificării, absența unui nou calendar și un birou de vânzări care nu mai răspunde sunt semnale de alarmă care cer acțiune imediată: trimite o scrisoare formală (însoțită de o traducere în thailandeză legalizată notarial) și depune o plângere la Office of the Consumer Protection Board (OCPB) din Thailanda. Este recomandat să angajezi în paralel un avocat local.
Scenariul 4: vrei să reziliezi contractul
Dacă întârzierea depășește semnificativ o perioadă rezonabilă (în general peste 12 luni), poți cere rezilierea contractului și rambursarea sumelor plătite. Totuși, condițiile de rambursare depind strict de contract, iar dezvoltatorii rețin adesea între 10% și 30% din sumele deja achitate. Un proces civil în Thailanda durează, de regulă, între 1 și 2 ani.
Tabel comparativ: cum recunoști tipul de forță majoră
| Parametru | Forță majoră reală | Forță majoră discutabilă | Schemă frauduloasă |
|---|---|---|---|
| Notificare | Scrisoare oficială, cu date și motive clare | Verbal sau email vag, fără detalii | Nicio comunicare |
| Dovezi | Surse guvernamentale, presă, rapoarte de industrie | Declarații generice, fără specificații | Niciun document furnizat |
| Noul calendar | Program clar, pe etape | Promisiuni vagi | Termenele se tot mută |
| Acțiunea ta | Accepți, documentezi, monitorizezi progresul | Analiză juridică independentă a contractului | Avocat imediat și plângere la OCPB |
| Șanse de rambursare | Mari (la finalizarea proiectului) | Moderate (prin negociere) | Mici (doar prin instanță) |
Cele mai frecvente greșeli ale cumpărătorilor și cum le eviți
Greșeala 1: semnezi un contract fără un termen-limită pentru întârzierile de forță majoră. Soluție: înainte de semnare, verifică dacă în contract există o perioadă maximă de întârziere prin forță majoră (de exemplu 180 de zile), după care obții dreptul de a rezilia.
Greșeala 2: nu documentezi evenimentele. Soluție: păstrează toată corespondența, fotografiază periodic șantierul și notează data fiecărui apel sau întâlnire. Instanțele thailandeze acceptă ca probă și capturi de ecran din aplicații de mesagerie.
Greșeala 3: te bazezi pe promisiuni verbale de la agentul de vânzări. Soluție: orice înțelegere trebuie documentată în scris, în limba thailandeză, și semnată de un reprezentant autorizat al companiei.
Greșeala 4: presupui că modelele juridice din România se aplică și în Thailanda. Soluție: angajează un avocat specializat strict în dreptul imobiliar thailandez. Cadrele juridice occidentale nu se transferă direct în sistemul thailandez.
Greșeala 5: negociezi singur, fără cunoștințe de limbă thailandeză. Soluție: apelează la un traducător sau la un avocat bilingv. Instanțele și instituțiile guvernamentale din Thailanda funcționează exclusiv în limba thailandeză.
Greșeala 6: cumperi de la un dezvoltator fără să îi verifici stabilitatea financiară. Soluție: verifică înregistrarea companiei la Department of Business Development (DBD), analizează portofoliul de proiecte finalizate anterior și studiază situațiile financiare înainte să te angajezi.
Contextul mai larg: reglementarea se strânge
Autoritățile thailandeze intensifică supravegherea structurilor de proprietate deținute de străini, inclusiv verificarea a peste 11.400 de companii-paravan (nominee) doar în Koh Samui și Koh Phangan. Prin urmare, cumpărătorii ar trebui să se aștepte la mai multă birocrație și mai multă verificare prealabilă (due diligence), nu la mai puțină. Piața se îndreaptă spre o reglementare mai strictă, iar pretențiile de forță majoră sunt tot mai des printre subiectele analizate atent din punct de vedere juridic.
Concluzia esențială: nu intra în panică, dar nici nu rămâne pasiv. Forța majoră este un mecanism legal, nu o scuză universală care șterge responsabilitatea dezvoltatorului. Sarcina ta este să documentezi, să verifici și să implici profesioniști din timp. Cu cât acționezi mai repede, cu atât ai șanse mai mari să îți protejezi investiția.
Echipa Imobiliare Thailanda te poate ajuta să analizezi un contract înainte de semnare sau să te orientezi dacă te confrunți deja cu o întârziere anunțată drept forță majoră.
Sursă: The CITY - Asia