Ce trebuie să știe un cumpărător român, pe scurt
Genting, gigantul malaezian din domeniul cazinourilor și hotelurilor, a anunțat un oraș tehnologic de 20 de miliarde de dolari în zona economică specială Johor-Singapore. Nu este un proiect rezidențial care să concureze direct cu un apartament în Bang Tao sau o vilă în Rawai, ci un pariu pe inteligență artificială și agritech. Pentru un român care se gândește să cumpere în Thailanda, vestea bună este că cele două piețe vizează, în mare parte, categorii diferite de cumpărători și de bani.
Acum trei ani, Thailanda era practic fără rival ca destinație pentru cumpărătorii străini de proprietăți din regiune. Astăzi, Malaysia pune pe masă un proiect cât un oraș întreg. Întrebarea reală pentru un investitor din România nu e dacă banii vor fugi de la Phuket la Johor, ci cum se redesenează, în următorii ani, priorități le regionale de investiție.
Cifrele esențiale ale proiectului Genting
- 20 de miliarde de dolari este bugetul anunțat pentru orașul inteligent al Genting din Johor, unul dintre cele mai mari proiecte private de dezvoltare din Asia de Sud-Est din ultimii ani.
- Orașul se va construi în interiorul Zonei Economice Speciale Johor-Singapore (JS-SEZ), lansată în ianuarie 2025 pentru a atrage afaceri și talente internaționale.
- Nucleul proiectului este un hub de cercetare în AI și un cluster agritech, ceea ce îl diferențiază clar de megaproiectele rezidențiale obișnuite.
- Conform propriilor documente ale Genting, orașul tehnologic din Johor se întinde pe 2.300 de acri, incluzând un campus AgTech de 500 de acri și un campus Knowledge AI de 1.700 de acri, urmând să genereze peste 10.000 de locuri de muncă, potrivit publicației The Edge Malaysia.
- Genting Group are o capitalizare de piață de aproximativ 8 miliarde de dolari și este cunoscut istoric pentru cazinouri și hoteluri. Orașul din Johor marchează o pivotare strategică spre infrastructură tehnologică.
- JS-SEZ oferă proceduri vamale simplificate, facilități fiscale și acces fără viză pentru profesioniști calificați. Potrivit guvernului malaezian, zona ar urma să creeze 100.000 de locuri de muncă în primul deceniu.
- Johor Bahru se află la mai puțin de 30 km de centrul Singapore, fiind practic o suburbie a orașului-stat, cu prețuri imobiliare de 3 până la 5 ori mai mici decât în Singapore.
Cum se compară prețurile: Johor, Bangkok și Phuket
Pentru un cumpărător obișnuit cu prețurile din Phuket, comparația directă e utilă. Iată datele publicate de CBRE pentru 2025:
| Piață | Preț mediu / mp |
|---|---|
| Johor Bahru | 1.500 - 2.200 USD |
| Bangkok (proiecte comparabile) | 3.000 - 5.500 USD |
| Phuket (segment premium) | 3.500 - 7.000 USD |
Diferența e semnificativă: un apartament în Johor Bahru poate costa jumătate față de un proiect similar din Bangkok și de câteva ori mai puțin decât un produs premium din Phuket. Însă prețul mic vine la pachet cu randamente mai modeste din chirii, despre care vorbim mai jos.
Amenință acest proiect fluxul de capital către Thailanda?
Thailanda a atras un estimat de 4,8 miliarde de dolari în investiții străine directe în real estate în 2025. Un singur proiect Genting, de 20 de miliarde de dolari, echivalează aproximativ cu patru ani din acest flux de investiții, ceea ce explică de ce subiectul a stârnit îngrijorare în presa de specialitate.
Totuși, realitatea de pe teren este mai nuanțată. Dacă presiunea competitivă se va materializa, ea va lovi cel mai probabil segmentul de birouri și spații comerciale din Bangkok, unde capitala thailandeză concurează direct cu Kuala Lumpur și Singapore pentru sediile regionale ale companiilor. Piețele de resort din Phuket, Samui și Pattaya sunt protejate de atractivitatea lor turistică unică, pe care Johor nu o oferă și nu o va oferi curând.
Randamente: cât poți câștiga din chirii în Johor față de Phuket
Datele actuale arată randamente din chirii în Johor Bahru de 3-4% anual, considerabil sub cele 5-8% întâlnite în Phuket sau 4-6% în Bangkok. Cei mai mulți investitori din Johor mizează pe creșterea valorii capitalului pe termen lung, nu pe venitul curent din chirii, care rămâne modest.
Pentru un român care caută un venit pasiv real dintr-o proprietate, această diferență contează enorm: Phuket rămâne, cel puțin în acest moment, opțiunea cu randament curent mai previzibil.
Cum răspunde Thailanda la această concurență regională
Guvernul thailandez nu stă cu mâinile în sân. În 2025 și 2026, Thailanda a accelerat dezvoltarea Coridorului Economic de Est (EEC), care acoperă provinciile Chonburi, Rayong și Chachoengsao. Se oferă scutiri fiscale de până la 13 ani pentru companiile de tehnologie.
De asemenea, se discută serios despre creșterea cotei de proprietate străină pentru apartamente de la 49% la 75%, o schimbare care ar putea impulsiona semnificativ intrările de capital străin în piața rezidențială thailandeză, inclusiv în Phuket.
Un semnal important vine chiar din piața de resort: dezvoltatorul Sansiri a anunțat investiții de 40 de miliarde de baht în proiecte noi din Phuket între 2027 și 2030, inclusiv șapte proiecte în valoare de 10 miliarde de baht, care vor fi lansate în a doua jumătate a lui 2026. Este un semnal clar că încrederea investitorilor în piața din Phuket rămâne solidă, în ciuda concurenței regionale.
Diferențe legale: proprietate în Thailanda față de Malaysia
Un aspect esențial pentru orice cumpărător străin este cadrul legal:
- În Malaysia, străinii pot achiziționa proprietăți în regim de proprietate deplină (freehold), cu un prag minim de aproximativ 1 milion de ringgit (circa 220.000 USD).
- În Thailanda, proprietatea deplină pentru străini este limitată la apartamente (condominii), în limita cotei de proprietate străină existente.
Această diferență explică parțial de ce unii investitori privesc Malaysia ca alternativă de diversificare, nu ca înlocuitor pentru Thailanda.
Întrebări frecvente
Genting va construi cu adevărat orașul de 20 de miliarde de dolari sau rămâne pe hârtie?
Genting este o companie listată public, cu active reale și un istoric de proiecte mari, inclusiv proprietățile Resorts World din mai multe țări. Totuși, suma de 20 de miliarde de dolari reprezintă bugetul total pentru întreaga dezvoltare, care s-ar putea întinde pe 15-20 de ani. Prima fază va fi probabil în intervalul 2-4 miliarde de dolari. Întârzierile sunt un risc real, dar statutul de companie listată face puțin probabilă abandonarea completă a proiectului.
Vor scădea prețurile din Thailanda din cauza concurenței cu Johor?
Nu. Cele două piețe deservesc categorii diferite de cumpărători. Johor vizează profesioniști din tehnologie și investitori corporativi. Thailanda atrage cumpărători care caută calitatea vieții, venituri din chirii turistice și un stil de viață pentru pensionare. Suprapunerea dintre aceste două categorii de public este minimă.
Ar trebui să iau în calcul Johor ca alternativă la Phuket?
Doar dacă strategia ta este un pariu pe termen lung, de 10 ani sau mai mult, pe creșterea capitalului lângă Singapore. Dacă obiectivul tău e venit stabil din chirii și folosință personală într-o zonă de resort, Phuket rămâne alegerea mai previzibilă, cu infrastructură deja dovedită.
Afectează proiectul Genting decizia de a cumpăra acum o vilă sau un apartament în Thailanda?
Nu în mod direct. Proiectul din Johor este la o etapă foarte incipientă. Piața imobiliară thailandeză din 2026 este influențată de factori interni: cursul de schimb al bahtului, numărul de turiști, dobânzile Băncii Thailandei și reformele de reglementare. Proiectul Genting e mai degrabă context pentru gândirea strategică pe termen lung, nu un motiv să-ți schimbi planurile azi.
Sursă: Nikkei Asia
Proiectul Genting din Johor nu e o amenințare pentru investitorii în imobiliare thailandeze, ci un semnal al unei noi etape de concurență regională. Thailanda câștigă prin veniturile din chirii turistice, atractivitatea stilului de viață și maturitatea pieței. Malaysia mizează pe infrastructură tehnologică și proximitatea de Singapore. Investitorul inteligent studiază ambele piețe, dar decide clar: randament acum sau creștere de capital peste un deceniu.
Ești pregătit să investești în Thailanda? Echipa Imobiliare Thailanda te ajută să găsești proprietatea potrivită pentru obiectivele tale.