Dacă urmăriți piața imobiliară din Thailanda și ați citit că Asia de Sud-Est a atras 3 miliarde de dolari prin IPO-uri legate de real estate în prima jumătate a lui 2026, primul lucru pe care trebuie să-l știți este simplu: banii nu au ocolit regiunea, ci s-au redirecționat spre Vietnam și Malaezia, în timp ce Thailanda a rămas deocamdată în afara listei principalilor emitenți. Pentru un cumpărător privat român interesat de un apartament la Phuket sau Bangkok, vestea nu e neapărat proastă, ci mai degrabă un semnal că fereastra de a cumpăra fără concurență instituțională puternică s-a lărgit temporar.
Când capitalul instituțional preferă bursele din Ho Și Min sau Kuala Lumpur în locul celei din Bangkok, nu vorbim despre o retragere din piața thailandeză, ci despre o realocare structurală. Iar acest lucru contează foarte mult pentru cineva care se gândește să investească direct într-un apartament, nu prin fonduri sau titluri de bursă.
Ce s-a întâmplat, pe scurt
- În prima jumătate a lui 2026, companiile imobiliare din Asia de Sud-Est au strâns, conform Nikkei Asia, aproximativ 3 miliarde de dolari prin IPO-uri pe bursele regionale.
- Printre cei mai mari emitenți s-au numărat UI Boustead REIT (Malaezia), Sunway Healthcare și Dien May Xanh (Vietnam).
- Vietnamul și Malaezia au concentrat marea majoritate a listărilor; Thailanda nu a apărut printre lideri.
- REIT-urile thailandeze tranzacționează în prezent sub valoarea activului net (NAV), ceea ce deschide o portiță pentru investiția directă în active fizice, adică exact tipul de tranzacție pe care îl fac cumpărătorii privați de apartamente.
- Pentru cei care vizează un apartament la Phuket sau Bangkok, situația e în general favorabilă: mai puțină concurență instituțională înseamnă, de regulă, un prag de intrare efectiv mai jos.
- Analiștii se așteaptă ca Thailanda să introducă stimulente noi pentru atragerea capitalului în a doua jumătate a lui 2026.
De ce a ales capitalul instituțional Vietnamul și Malaezia, nu Thailanda
Explicația ține de doi factori concreți. Pe de o parte, Vietnamul și Malaezia au oferit condiții atractive de listare, cu proceduri simplificate și stimulente fiscale pentru IPO-uri. Pe de altă parte, piața thailandeză este deja matură, marii jucători fiind listați de mult timp, ceea ce lasă mai puțin loc pentru oferte noi de amploare pe bursa din Bangkok (SET).
Un factor suplimentar, adesea trecut cu vederea: bahtul thailandez s-a apreciat cu 3-4% față de dolarul american de la începutul anului, ceea ce face activele thailandeze mai scumpe pentru cumpărătorii străini și explică parțial de ce capitalul instituțional s-a orientat spre piețe cu monede mai slabe, precum dongul vietnamez sau ringgitul malaezian.
Ce arată cifrele despre poziția reală a Thailandei
Dincolo de absența din clasamentul IPO-urilor, fundamentele pieței thailandeze rămân solide, iar aici e util să privim cifrele exact așa cum sunt raportate:
| Indicator | Valoare |
|---|---|
| Volum IPO Asia SE (H1 2026) | ~3 miliarde $ |
| Fonduri imobiliare listate la SET | peste 40, capitalizare peste 15 miliarde $ |
| Creștere PIB Vietnam (ultimii 3 ani) | 6-7% anual |
| Apreciere baht vs. dolar (de la începutul anului) | 3-4% |
| Randament chirii Bangkok | 4-6% anual |
| Randament chirii Phuket | 6-8% anual |
| Plafon proprietate străină (condominiu, freehold) | 49% din suprafața totală a clădirii |
Bursa din Thailanda (SET) rămâne, de altfel, cea mai mare platformă de REIT-uri din ASEAN, cu peste 40 de fonduri imobiliare listate și o capitalizare combinată de peste 15 miliarde de dolari, conform datelor SET, chiar dacă în prima jumătate din 2026 nu au existat listări noi majore.
De ce dezvoltatorii thailandezi continuă să investească masiv în Phuket
Aici lucrurile devin interesante pentru un cumpărător care se uită la piața fizică, nu la bursă. Marii dezvoltatori thailandezi pariază puternic pe Phuket, indiferent de încetinirea IPO-urilor. Origin Property a alocat 3 miliarde de baht pentru proiecte în Phuket în perioada 2026-2028, cu recunoașterea veniturilor din hoteluri și condominii începând din trimestrul 4 al lui 2026. Sansiri, la rândul său, țintește 40 de miliarde de baht în proiecte noi la Phuket în patru ani, adică vrea să egaleze întreaga valoare de dezvoltare a insulei din ultimii 15 ani, dar comprimată în doar patru ani.
Acest tip de angajament pe termen lung din partea celor mai mari nume din piață spune mai multe despre încrederea reală în Phuket decât absența temporară a IPO-urilor de pe bursă.
Cum afectează acest val de IPO-uri prețurile din Thailanda
Direct, nu există niciun efect asupra prețurilor. Indirect însă, faptul că banii instituționali merg spre alte țări reduce presiunea competitivă pe piața thailandeză, ceea ce înseamnă mai multe opțiuni de ales și dezvoltatori mai dispuși la negociere pentru cumpărătorii privați, exact segmentul din care fac parte majoritatea românilor care cumpără la Phuket.
Ce zone din Thailanda merită atenție acum
Phuket rămâne liderul regional la randamentul chiriilor printre destinațiile turistice din Asia de Sud-Est, cu 6-8% anual. Un detaliu care spune multe despre direcția pieței: cumpărătorii străini reprezintă acum aproximativ 75% din achizitorii de apartamente din Phuket, iar proiecte precum Peylaa Phuket din Bang Tao, cu 408 unități, sunt construite special pentru această cerere internațională.
Bangkok se remarcă pentru condominii de lux amplasate de-a lungul liniilor de metrou BTS și MRT, o zonă unde infrastructura matură a orașului joacă un rol decisiv. Pattaya își revine gradual după pandemie, deși randamentele de acolo rămân sub cele din Phuket sau Bangkok.
Cadrul legal pentru proprietarii străini, pe scurt
Legea thailandeză permite străinilor să dețină până la 49% din suprafața totală a unei clădiri de condominii sub regim de proprietate deplină (freehold), unul dintre cele mai transparente cadre legale din regiune. Pentru un cumpărător care compară Thailanda cu Vietnamul sau Malaezia, acest lucru contează la fel de mult ca randamentul chiriei: predictibilitatea legală este un argument solid pentru un investitor privat pe termen lung, iar echipa Imobiliare Thailanda vede constant cât de mult contează acest detaliu în decizia finală a clienților.
Ce urmează în a doua jumătate a lui 2026
Estimările pieței sugerează că SET pregătește mai multe listări în sectoarele ospitalier și logistic. Guvernul thailandez discută, de asemenea, stimulente suplimentare pentru atragerea capitalului străin, inclusiv extinderea programelor de vize pentru investitori. Nimic garantat încă, dar direcția pare clară: Thailanda nu vrea să rămână mult timp în urma Vietnamului și Malaeziei.
În concluzie, capitalul instituțional care curge spre piața imobiliară din Asia de Sud-Est este în creștere, iar Thailanda rămâne temporar în urma Vietnamului și Malaeziei la capitolul volum de IPO-uri. Totuși, țara păstrează avantaje fundamentale pentru investitorii privați: legislație transparentă, randamente ridicate ale chiriilor și infrastructură matură. Chiar acum, cât timp marile fonduri se uită în altă parte, investitorii privați au o fereastră rară să intre pe piață fără să concureze cu capital instituțional.
Sursă: Nikkei Asia