Răspuns rapid
Dacă ești român și te uiți la piața imobiliară thailandeză, primul lucru pe care trebuie să-l știi este acesta: Thailanda are un surplus istoric de locuințe nelocuite, dar acest surplus nu e distribuit uniform. Segmentul de masă din Bangkok și provinciile industriale este supraîncălzit, în timp ce Phuket, Samui și zonele turistice funcționează după reguli complet diferite, susținute de cererea străină constantă și de terenul limitat de pe insule.
- 1,64 milioane de unități rezidențiale stau goale în Thailanda, cel mai mare surplus de ofertă din istoria țării
- Valoarea totală a acestor locuințe nelocuite este de 3,45 trilioane baht (aproximativ 96 miliarde de dolari), o sumă comparabilă cu PIB-ul anual al Sri Lanka
- Cea mai mare parte a locuințelor goale se află în suburbiile Bangkokului și în provinciile industriale din Thailanda Centrală
- Analiștii cer reforme: limitarea cumpărăturilor speculative, o taxă pe proprietățile vacante și revizuirea cotelor de construcție
- Piețele turistice precum Phuket și Samui sunt mult mai puțin afectate, datorită cererii străine constante și terenului limitat; Knight Frank Thailand estimează că segmentul de lux din Phuket va rămâne rezistent până în 2026
- Pentru investitori, concluzia e clară: poziționare selectivă, cu accent pe randamentul din chirii, nu pe speculația de preț
De ce a ajuns Thailanda aici
Modelul thailandez de dezvoltare imobiliară a funcționat zeci de ani pe o rețetă simplă: dezvoltatorii construiesc, speculatorii cumpără off-plan și "răstoarnă" unitățile înainte de finalizare, iar utilizatorii finali (cei care chiar vor să locuiască acolo) apar ultimii în lanț. În perioadele de boom, toată lumea câștiga din acest sistem. Dar din 2022 încoace, creșterea prețurilor în segmentul de masă a încetinit, puterea de cumpărare a clasei de mijloc thailandeze s-a redus, iar dobânzile la credite ipotecare au crescut. Rezultatul: depozite întregi de apartamente pe care nimeni nu vrea nici să le cumpere, nici să le închirieze.
Un raport realizat de Better-than-Freehold, citând date de la BAM (cel mai mare administrator de active depreciate din Thailanda), arată că piața nu a atins încă punctul minim. Sunt aproximativ 700.000 de unități nevândute care concurează pentru mai puțin de 100.000 de gospodării cu putere reală de cumpărare, un dezechilibru de aproape șapte ori mai mare decât cererea. Exact aici apare oportunitatea de negociere, dar numai pentru cumpărătorii care folosesc structuri de proprietate perfect conforme, având în vedere regulile mult mai stricte din Thailanda privind aranjamentele de tip nominee.
Cât de mare este, de fapt, problema
- Amploarea fenomenului: 1,64 milioane de unități vacante, dintr-un stoc total de aproximativ 17 milioane de proprietăți rezidențiale în Thailanda. Rata de neocupare depășește 9%, peste pragul de 5-7% considerat critic de majoritatea analiștilor internaționali
- Bangkok și suburbiile sale generează cea mai mare parte a excedentului. Estimările de piață sugerează că până la 40% din apartamentele vacante se află în proiecte de masă (garsoniere și apartamente cu un dormitor, sub 3 milioane baht) în zone cu infrastructură slab dezvoltată
- Mecanismul supraproducției: dezvoltatorii thailandezi au construit multă vreme pe baza volumului de vânzări off-plan, adesea înainte ca șantierul să înceapă efectiv. Cumpărătorii speculativi depun avansuri de 10-20%, sperând să vândă unitățile înainte de finalizare. Când piața încetinește, aceste unități rămân nevândute și neînchiriate
- Un vid fiscal: Thailanda nu are, practic, o taxă eficientă pe proprietățile vacante. Taxa pe teren și clădiri, introdusă în 2020, are o rată de doar 0,02-0,3% din valoarea evaluată, insuficientă pentru a presa proprietarii să vândă sau să închirieze unitățile goale
- Gradul de ocupare al cotei pentru străini variază enorm: în proiectele de top din Phuket și centrul Bangkokului, cota de 49% proprietate străină este complet epuizată, în timp ce în apartamentele din suburbii doar 5-15% din cotă este folosită de cumpărători străini
- Răspunsul autorităților întârzie: se discută despre restricționarea autorizațiilor de construcție noi în zonele cu exces de ofertă și despre o taxă progresivă pentru proprietarii de mai multe imobile, dar niciun proiect de lege concret nu a fost încă adoptat
- Randamentul mediu brut din chirii pe apartamentele de masă din suburbiile Bangkokului a scăzut la 3-4% anual, în timp ce vilele și apartamentele din Phuket oferă constant 6-8%, prin închirieri pe termen scurt
De ce Phuket joacă altfel
Proprietățile de tip resort din Phuket, Samui și Pattaya urmează o logică diferită de cea a Bangkokului. Cererea aici e susținută de cumpărători străini și de sosirile turistice, care au depășit 36 de milioane de oameni în 2025. Terenul de pe insule este fizic limitat, iar construcțiile noi sunt restricționate de reglementări de mediu stricte.
Cumpărătorii străini rămân dominanți în segmentul de vile de lux din Phuket, cu o activitate deosebit de intensă în Samui și Phangan. Vilele depășesc tot mai des apartamentele ca preferință în rândul cumpărătorilor internaționali înstăriți, care pun accent pe stilul de viață, pe reputația dezvoltatorului și pe potențialul real de venit din chirii, nu pe speculația rapidă.
Pentru un cumpărător român care se gândește la o proprietate în Phuket ca investiție secundară sau ca destinație de relocare parțială, acest context contează enorm: nu cumperi într-o piață saturată, ci într-una unde oferta e limitată structural de geografie și legislație.
Cât costă o investiție relativ sigură
În segmentul resort din Phuket, prețurile de intrare pornesc de la aproximativ 5-7 milioane baht (circa 140.000-200.000 dolari) pentru un apartament administrat profesionist, cu potențial de închiriere. În centrul Bangkokului, bugetele pornesc de la 4-6 milioane baht pentru o garsonieră sau un apartament cu un dormitor aproape de stațiile BTS.
Recomandarea principală pentru oricine ia în calcul o achiziție acum: evită segmentul de masă din suburbiile Bangkokului. Concentrează-te pe proprietăți cu randamente demonstrate din chirii, peste 6%, în zonele turistice sau în proiectele premium din centrul Bangkokului. Verifică nivelul de ocupare al cotei pentru străini și datele reale privind performanța chiriilor înainte de a semna orice contract, iar dacă lucrezi cu o echipă locală precum Imobiliare Thailanda, cere-le să îți arate cifrele concrete, nu doar promisiuni de brosură.
Întrebări frecvente
Înseamnă cele 1,64 milioane de unități goale o prăbușire generală a prețurilor în Thailanda?
Nu la nivelul întregii piețe, dar în anumite segmente, da. Apartamentele de masă din suburbiile Bangkokului, din Nonthaburi și Samut Prakan arată deja stagnare a prețurilor și reduceri de 10-15% față de prețul de listă. Segmentul premium și proprietățile turistice își păstrează stabilitatea prețurilor.
Care cartiere din Bangkok sunt cele mai riscante?
Cel mai mare exces de ofertă este la periferie: Bang Na, Rangsit, Bang Yai și Lat Krabang, zone de dezvoltare masivă, departe de stațiile centrale de BTS/MRT. Cartierele centrale precum Silom, Sathorn și Sukhumvit (de la Nana la Phrom Phong) au performanțe semnificativ mai bune.
Mai merită cumpărat o proprietate în Thailanda în 2026?
Da, dar cu precizie chirurgicală. Proprietățile turistice cu venituri din chirii deja demonstrate, unitățile din centrul Bangkokului aproape de nodurile de transport și vilele cu vedere la mare din Phuket rămân categorii atractive. Segmentul de masă, cumpărat exclusiv pentru revânzare speculativă, nu mai este o mișcare recomandată.
Cum afectează excedentul de locuințe goale randamentele din chirii?
Direct și negativ. Excesul de ofertă împinge chiriile în jos. În cartierele saturate, proprietarii sunt nevoiți să reducă chiria cerută cu 15-25% sub așteptările inițiale doar pentru a găsi un chiriaș.
Va introduce Thailanda o taxă pe proprietățile vacante?
Discuțiile sunt în curs, dar niciun proiect de lege concret nu a fost adoptat pentru 2026. Actuala taxă pe teren și clădiri este prea mică pentru a-i determina pe proprietari să vândă sau să închirieze unitățile goale.
Prin ce diferă piața resort din Phuket de cea din Bangkok?
Trei factori esențiali: teren limitat, cerere din partea cumpărătorilor străini (care reprezintă până la 70% din cumpărătorii din segmentul premium) și randamente ridicate din chirii pe termen scurt. Phuket rămâne în afara zonei de exces de ofertă, iar Knight Frank Thailand se așteaptă la o concurență tot mai intensă pentru proiectele de apartamente off-plan lansate în ultimii 3-4 ani.
Pot cetățenii români să cumpere proprietăți în Thailanda direct?
Străinii pot cumpăra apartamente în regim de proprietate deplină (freehold), în limita cotei de 49% proprietate străină pe proiect. Vilele și casele se achiziționează de regulă prin contracte de leasehold pe 30 de ani, cu opțiuni de reînnoire, sau printr-o companie thailandeză, iar cumpărătorii trebuie să se asigure de conformitatea deplină cu regulile privind sursa fondurilor și aranjamentele de tip nominee.
Sursă: Bangkok Post