Dacă vă întrebați dacă are sens să cumpărați o proprietate în Phuket acum, când presa vorbește despre 'raiduri' și controale masive, răspunsul scurt este da, dar cu o condiție clară: cumpărați exclusiv prin canale verificate. În primul trimestru din 2026, autoritățile din Phuket au derulat o serie de controale ample asupra tranzacțiilor cu cumpărători străini. Surpriza a fost că piața nu a intrat în panică, ci s-a autocurățat: dezvoltatorii care lucrează transparent raportează o creștere de 15-20% a cererilor de la cumpărători față de aceeași perioadă din 2025, în timp ce schemele de tip 'gri' își pierd rapid atractivitatea.
Pentru un cumpărător din România, obișnuit cu birocrația proprie, e important de reținut un lucru: Thailanda nu a inventat legi noi. Legea Condominiilor din 1979, Codul Funciar și cota de 49% proprietate străină în proiectele de condominii există de zeci de ani. Ce s-a schimbat este aplicarea lor, mult mai strictă decât înainte. Orice investitor internațional care ia în calcul Phuket trebuie să înțeleagă exact ce se întâmplă acum pe teren.
Ce trebuie să știți în 30 de secunde
- Cota de 49% proprietate străină în condominii este acum verificată la Cartea Funciară (Land Office) pentru fiecare tranzacție în parte
- Deținerea de teren prin persoane interpuse thailandeze (nominee) este infracțiune, conform Codului Funciar, Secțiunea 96 bis
- Proiectele dezvoltate transparent înregistrează creșteri de preț: prețul mediu pe metru pătrat în Phuket a ajuns la 85.000-130.000 THB în segmentul de condominii de pe malul mării
- Structurile de leasehold (30+30+30 ani) rămân singura cale legală pentru străinii care vor control pe termen lung asupra unei vile
- Controalele se concentrează în Rawai, Cherngtalay și Bang Tao, zonele cu cea mai mare concentrație de cumpărători străini
- Se recomandă insistent verificarea (due diligence) cu un avocat independent înainte de semnarea oricărui contract
De ce contează cota de 49% pentru orice cumpărător
Legea Condominiilor B.E. 2522 (1979) limitează proprietatea străină în orice proiect de condominiu la exact 49% din suprafața totală înregistrată. Odată ce cota este epuizată, Cartea Funciară refuză înregistrarea de noi titluri freehold pentru străini, indiferent cât de convingător pare vânzătorul. Practic, înainte de a semna orice precontract, merită cerut dezvoltatorului dovada scrisă a procentului rămas disponibil din cotă.
Conform Băncii Thailandei, transferurile valutare din străinătate pentru achiziții imobiliare în Phuket au crescut cu 27% în 2025, o creștere care a atras atenția sporită a autorităților de reglementare. Nu întâmplător, la începutul lui 2026 Biroul Funciar Provincial din Phuket a început verificarea încrucișată a registrelor de acționari ai companiilor thailandeze folosite de străini pentru achiziția de terenuri.
Ce se schimbă din august 2026
Începând cu 1 august 2026, Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor din Thailanda (DBD) va cere acționarilor thailandezi din companiile cu investiții străine să depună documente financiare pe trei luni, precum extrase de cont, pentru a dovedi capacitate reală de investiție. Este parte a unei campanii mai ample împotriva structurilor nominee, care vizează sectorul imobiliar, hotelier și de resort.
Această măsură lovește direct în practica, destul de răspândită în trecut, prin care un cumpărător străin 'împrumuta' identitatea unui partener thailandez pentru a deține teren pe hârtie. Penalitățile pentru proprietate prin nominee, conform Secțiunii 96 bis din Codul Funciar, ajung la 20.000 THB amendă și/sau până la 2 ani de închisoare, aplicabile ambelor părți implicate în tranzacție.
Cum arată acum piața pentru cei care joacă corect
Paradoxal, aplicarea mai strictă a legii face piața mai sigură, nu mai riscantă. Randamentele medii din chirii pentru condominii cu titlu freehold în Phuket se situează la 5-7% pe an, ceea ce plasează insula printre cele mai atractive piețe din Asia de Sud-Est. Thailanda a urcat pe locul 36 în JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, un avans de șase locuri în doi ani, semn că direcția generală este spre mai multă claritate, nu mai puțină.
Guvernul thailandez analizează, de asemenea, o propunere care ar permite străinilor să cumpere până la 1 rai de teren (1.600 mp), cu o investiție minimă de 40 milioane THB. Legea nu a fost încă adoptată, deci nu trebuie tratată ca o certitudine în planificarea unei achiziții.
Unde se concentrează controalele și ce înseamnă pentru voi
Zonele cele mai vizate sunt pe coasta de vest: Bang Tao, Cherngtalay, Layan, Kamala și Rawai. Aici se regăsește cea mai mare densitate de tranzacții legate de cumpărători străini și de vile înregistrate prin companii thailandeze. Dacă luați în calcul o proprietate în aceste zone, cereți de la bun început documentația completă: titlul Chanote, istoricul terenului și structura exactă de proprietate.
Dacă o vilă a fost cumpărată printr-o structură nominee, Cartea Funciară poate anula drepturile de proprietate ale companiei thailandeze implicate. Cumpărătorul străin riscă să piardă atât proprietatea, cât și capitalul investit, iar răspunderea penală se aplică ambelor părți din tranzacție.
Cum vă protejați ca investitor român
Trei pași concreți, valabili indiferent de bugetul disponibil:
- Cumpărați doar condominii freehold de la dezvoltatori care pot confirma, verificabil, cota rămasă disponibilă din procentul de 49%.
- Pentru vile, folosiți o structură de leasehold înregistrată oficial la Cartea Funciară.
- Angajați un avocat independent care să verifice titlul Chanote și istoricul complet al terenului.
În practică, proprietatea asupra unei vile se împarte de obicei în două: un leasehold înregistrat pentru teren și un titlu freehold separat pentru clădire, cele două nefiind automat legate unul de celălalt. Merită înțeles acest detaliu înainte de a semna orice angajament financiar.
FAQ
Pot cumpăra teren în Phuket ca cetățean român în 2026?
Nu. Proprietatea directă asupra terenului de către străini este interzisă prin Codul Funciar thailandez. Singura cale legală este leasehold-ul pe termen lung, de regulă până la 30 de ani, cu opțiuni de reînnoire (structura tipică fiind 30+30+30 ani). Structurile care folosesc companii thailandeze în care un străin este beneficiarul ascuns sunt ilegale și sunt acum identificate activ prin audituri mai stricte.
Ce este cota de 49% și cum afectează achiziția unui apartament?
Conform Legii Condominiilor, cetățenii străini pot deține cel mult 49% din suprafața totală înregistrată dintr-un singur proiect. Restul de 51% trebuie să aparțină cetățenilor thailandezi sau entităților cu majoritate thailandeză. Odată ce cota este ocupată, cumpărarea în regim freehold devine imposibilă, rămânând disponibil doar leasehold-ul.
Ar trebui să investesc acum în Phuket sau să mai aștept?
Controalele mai stricte fac piața mai sigură, nu mai riscantă: cererea se mută dinspre segmentul gri către cel transparent, iar prețurile proprietăților conforme legal cresc. În practică, amânarea deciziei înseamnă adesea plata unui preț mai mare peste șase luni pentru aceeași proprietate.
Care este bugetul minim pentru a intra pe piața din Phuket?
Un studio pe malul mării în Nai Harn sau Kata pornește de la aproximativ 3,5-4,5 milioane THB (aproximativ 100.000-130.000 USD). Apartamentele cu un dormitor în proiecte premium din Bang Tao încep de la 7-8 milioane THB.
Ce taxe plătesc la cumpărarea unei proprietăți în Thailanda?
Pentru achizițiile de tip revânzare, costurile standard includ taxa de transfer (2%), taxa specifică de afaceri (3,3%, dacă vânzarea are loc în primii 5 ani), taxa de timbru (0,5%) și impozitul reținut la sursă. Modul în care aceste costuri se împart între cumpărător și vânzător se negociază prin contract. Tranzacțiile funciare de peste 5 milioane THB sunt acum verificate suplimentar în privința sursei fondurilor și a beneficiarului real, mai ales atunci când sunt implicate căsătorii, minori sau companii controlate de străini.
Sursă: Nation Thailand
Aplicarea mai strictă a legii în Phuket nu este o amenințare pentru un investitor bine pregătit, ci un filtru care elimină schemele dubioase de pe piață și crește valoarea activelor conforme legal. Lucrați prin canale verificate, colaborați cu un avocat calificat și alegeți proiecte cu documentație completă.
Sunteți pregătiți să investiți în Thailanda? Echipa Imobiliare Thailanda vă poate ajuta să găsiți proprietatea potrivită, cu verificările legale corespunzătoare făcute din start.