Răspuns rapid: ce s-a întâmplat de fapt
Poliția din Thailanda a demontat o rețea formată din 33 de companii înființate de cetățeni chinezi pentru a cumpăra pe ascuns 33 de vile de lux în Bangkok, cu o valoare totală de peste 1,275 miliarde baht (aproximativ 35 de milioane USD). Mecanismul e unul cunoscut de oricine s-a interesat vreodată serios de piața thailandeză: un cumpărător străin înființează o firmă thailandeză, pune acționari thailandezi 'de fațadă' (nominee), iar firma respectivă cumpără terenul și casa în locul lui, ocolind astfel interdicția directă de proprietate străină asupra terenurilor.
Dacă te gândești să cumperi o proprietate la Bangkok, în Phuket sau oriunde altundeva în Thailanda, acest caz nu e o poveste exotică din presa locală, ci un semnal clar: statul thailandez a intrat într-o fază de control mult mai dur asupra structurilor de tip nominee, iar riscul de a rămâne fără proprietate (și fără bani) a crescut real pentru oricine alege scurtătura asta.
De ce contează acest caz pentru un cumpărător român
Mulți români aud despre 'firma thailandeză cu acționari locali' ca fiind o soluție standard, aproape banală, recomandată informal de agenți sau de alți expați. Realitatea din 2025-2026 arată altceva: autoritățile thailandeze au intensificat semnificativ verificările, iar acest raid de la Bangkok nu e un caz izolat, ci parte a unui val de operațiuni similare, inclusiv una recentă în Phuket. Pentru un investitor român, mesajul e simplu: structurile 'nominee' nu mai sunt o zonă gri tolerată tacit, ci un risc penal real.
Baza legală: de ce nu poți deține direct teren în Thailanda
Interdicția privind proprietatea străină asupra terenurilor este prevăzută în Secțiunea 86 din Legea Codului Funciar din 1954. Această lege a rămas neschimbată de peste 70 de ani și nu prevede excepții nici pentru rezidenți pe termen lung, nici pentru deținătorii de vize elite.
În plus, Legea Activităților Comerciale Străine (Foreign Business Act, 1999) limitează participarea străină într-o companie thailandeză care desfășoară anumite activități, inclusiv tranzacții imobiliare, la maximum 49%. Aranjamentele de tip nominee, în care acționarii thailandezi nu aduc capital real, sunt clasificate drept infracțiune, nu doar o abatere administrativă.
Cum arăta rețeaua de la Bangkok, în cifre
Conform The Nation Thailand, proprietățile vizate în această anchetă se află în cartiere prestigioase din Bangkok, cu o valoare medie per casă de aproximativ 38,6 milioane baht (peste 1 milion USD). Nu vorbim despre apartamente modeste, ci despre vile de lux, exact segmentul care atrage cel mai mult atenția autorităților în ultimii doi ani.
Nu doar Bangkok: operațiunea paralelă din Phuket
Pentru cititorii interesați de coasta de vest, detaliul esențial e că vânătoarea de structuri nominee nu s-a oprit la Bangkok. Într-o operațiune conexă, faza a treia, desfășurată în Phuket, Phang Nga și Krabi, au fost mobilizați peste 500 de ofițeri, au fost arestate 59 de persoane, au fost percheziționate 60 de locații, iar 77 de companii legate de terenuri și structuri de acționariat au intrat sub investigație. Valoarea activelor implicate: aproximativ 1,053 miliarde baht.
Practic, pentru oricine caută o vilă în Bang Tao, Laguna sau Rawai prin schema clasică 'firmă thailandeză cu parteneri locali', acest caz din Phuket e mai relevant decât cel de la Bangkok.
Amploarea națională a controalelor
La nivel național, peste 11.400 de companii cu legături străine au fost supuse revizuirii doar în Koh Samui și Koh Phangan, iar peste 7.000 au fost verificate la nivelul întregii țări. Peste 850 de companii au fost deja trimise în judecată, iar pierderile estimate pentru statul thailandez se ridică la aproximativ 15 miliarde baht. Aceste cifre arată că nu vorbim despre un caz mediatic izolat, ci despre o campanie sistematică, susținută administrativ și financiar.
Ce se întâmplă cu proprietatea confiscată
Departamentul Funciar emite un ordin de vânzare forțată în termen de 180 de zile. Dacă proprietarul nu vinde voluntar, bunul ajunge la licitație. Sumele obținute revin proprietarului, minus amenzile și costurile aferente, însă prețurile de licitație sunt de regulă mult sub valoarea de piață, ceea ce înseamnă o pierdere financiară semnificativă chiar și în scenariul 'cel mai puțin rău'.
Pedepsele pentru scheme de tip nominee includ amenzi de până la 1 milion baht, închisoare de până la 3 ani și vânzarea forțată a activelor, exact cum s-a văzut și în acest caz.
Care sunt alternativele 100% legale
Vestea bună: piața rămâne deschisă pentru cumpărătorii străini, atât timp cât alegi structura corectă:
- Apartamente (condominium) cu titlu freehold: proprietate deplină, legală, atât timp cât cota de proprietate străină a clădirii (limitată la 49% din suprafața totală) nu este epuizată
- Leasehold pe termen lung (structură tipică 30+30+30 ani): instrument juridic recunoscut, cu primul termen de 30 de ani protejat integral prin contract
- Structuri legate de BOI (Board of Investment): rută instituțională, folosită mai ales pentru proiecte mai mari
Între 2024 și 2025, guvernul a dezbătut un proiect de lege care ar fi permis străinilor să cumpere până la 1 rai (1.600 mp) de teren, cu o investiție minimă de 40 de milioane baht, dar propunerea a fost blocată din cauza rezistenței politice. Pentru moment, această portiță rămâne doar pe hârtie.
Întrebări frecvente
Poate un străin să cumpere legal o casă în Thailanda în 2026?
Un străin nu poate deține direct teren pe care se află o casă. Legea interzice proprietatea funciară pentru nerezidenți. Variante legale existente: deținerea separată a construcției, combinată cu închirierea pe termen lung a terenului de sub ea, sau achiziția prin soț/soție thailandez(ă), cu restricții specifice. Apartamentele, în schimb, pot fi cumpărate integral, cu titlu freehold.
Care sunt riscurile reale ale unei structuri nominee?
Riscurile sunt severe: pe lângă confiscare și urmărire penală, investitorul depinde total de acționarii nominee. Acești 'parteneri' thailandezi dețin legal firma și pot vinde activele sau înlocui administratorii oricând doresc. În litigiile de acest tip, instanțele se pronunță de regulă în favoarea statului, nu a investitorului străin.
De ce s-au intensificat controalele tocmai acum?
Mai mulți factori s-au adunat: creșterea prețurilor la proprietățile de lux a atras atenția presei și a publicului larg, discursul politic împotriva 'vânzării terenului către străini' a câștigat teren în parlament, iar Departamentul de Investigații Speciale (DSI) a primit finanțare suplimentară și instrumente digitale extinse pentru a urmări structurile corporative suspecte, așa cum confirmă operațiunile pe faze, extinse de la Bangkok până în Phuket și insulele din sud.
Ce cartiere din Bangkok atrag cea mai multă atenție?
Zonele premium sunt cele mai monitorizate: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor și complexele rezidențiale închise (moo baan) din zonele Bang Na și Ramkhamhaeng. Proprietățile evaluate peste 20 de milioane baht sunt semnalate automat pentru verificare.
Leasehold-ul este o alternativă sigură?
Leasehold-ul pe termen lung (30 de ani, cu opțiuni de reînnoire) este un instrument legal recunoscut de dreptul thailandez. Primul termen de 30 de ani este protejat integral. Reînnoirea pentru al doilea și al treilea termen depinde de contract și de buna-credință a proprietarului terenului, motiv pentru care un contract redactat atent, de un avocat independent, este esențial.
Acest tip de anchetă vizează doar investitorii chinezi?
Nu. Legea se aplică tuturor străinilor, fără excepție. Cazuri similare au vizat în trecut cetățeni din Rusia, din țări europene și din Australia, în special în Phuket și Koh Samui. Rețeaua chineză a atras atenția prin amploare, dar mecanismul de aplicare a legii este universal, așa cum confirmă operațiunile paralele din Phuket, Phang Nga și Krabi.
Cum își poate proteja legal capitalul un investitor în Thailanda?
Trei pași contează cel mai mult: primul, cumpărarea de apartamente cu titlu freehold, în limita cotei de 49% proprietate străină; al doilea, dacă interesul e pentru vile, folosirea structurilor de leasehold cu un avocat verificat; al treilea, verificarea (due diligence) fiecărei proprietăți printr-un avocat independent, fără legături cu dezvoltatorul.
Concluzie: piața rămâne atractivă, dar doar cu structura corectă
Acest caz nu este o anomalie, ci parte a unei direcții de politică sistematică din partea autorităților thailandeze. Structurile nominee care au funcționat informal timp de zeci de ani implică acum un nivel de risc greu de justificat pentru orice investitor serios. Pentru cei care planifică o achiziție la Bangkok sau pe insule, singura cale sustenabilă este formatul de proprietate strict legal.
Piața thailandeză rămâne, totuși, atractivă: randamentele din chirii pentru apartamente se situează în intervalul 5-7% anual, iar costul de intrare este o fracțiune din ce plătește un cumpărător la Singapore sau Hong Kong. Diferența dintre o investiție profitabilă și una riscantă stă, de cele mai multe ori, în structura juridică aleasă chiar de la început, motiv pentru care merită să discuți orice achiziție cu specialiști care cunosc atât piața locală, cât și capcanele legale specifice străinilor.
Sursă: International Investment