Dacă ați cumpărat sau plănuiți să cumpărați o vilă în Thailanda printr-o companie thailandeză, urmează câteva luni în care merită să fiți foarte atenți. Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor din Thailanda (DBD) a pus sub control 36.277 de companii cu legături străine care dețin terenuri, cea mai amplă acțiune de acest fel din ultimii ani împotriva structurilor de tip 'nominee', prin care cetățeni thailandezi apar pe hârtie ca acționari majoritari, deși controlul real aparține unor investitori străini.
Pentru un cumpărător român obișnuit cu piața imobiliară din Phuket sau Koh Samui, vestea nu e una abstractă. Modelul companiei thailandeze cu acționari 'de paie' a fost, ani de zile, soluția standard recomandată de agenți pentru a ocoli interdicția directă asupra deținerii de teren de către străini. Acum acest model e chiar în centrul anchetei.
Care e mecanismul verificat de autorități?
Ținta principală sunt 31.516 companii unde capitalul străin declarat rămâne sub pragul de 49%, exact limita care permite unei firme să fie înregistrată ca thailandeză și, implicit, să dețină legal teren. Problema, spun autoritățile, este că în mii dintre aceste structuri acționarii thailandezi sunt nominee doar pe hârtie, banii și deciziile venind, în realitate, din partea investitorilor străini. DBD urmărește exact identificarea și desființarea acestor aranjamente.
Conform relatărilor publicației Thairath, verificarea acoperă 16 provincii, printre care Bangkok și cele cinci provincii învecinate, plus zece provincii turistice majore precum Chonburi, Surat Thani și Phuket. Practic, nu vorbim despre o acțiune izolată pe o singură piață turistică, ci despre o schimbare de politică la nivel național.
Ce riscă exact proprietarii unei astfel de companii?
- 36.277 de companii cu participare străină se află în prezent sub verificarea DBD pentru conformitate cu legea funciară thailandeză
- Nucleul dur al anchetei sunt 31.516 firme cu acționariat străin sub 49%, structură asociată frecvent cu acționari thailandezi de tip nominee
- Codul Funciar interzice deținerea directă de teren de către străini; o companie cu majoritate thailandeză e singura soluție legală, iar folosirea ei abuzivă e acum vizată direct
- Sancțiunile pentru structurile de tip nominee ajung la 1 milion de baht și/sau 3 ani de închisoare, conform Legii Afacerilor Străine, dar riscul cel mai dur este vânzarea forțată a terenului în termen de 180 de zile
- Verificarea acoperă 16 provincii, inclusiv zona metropolitană Bangkok și zone turistice precum Phuket, Surat Thani (Koh Samui) și Chonburi
- Cine deține teren printr-o companie thailandeză ar trebui să organizeze urgent un audit juridic al structurii
Ce spune legea și cât de răspândit e fenomenul companiilor-paravan?
Legea Afacerilor Străine (1999) definește o companie străină drept orice entitate cu mai mult de 49% capital străin; companiile sub acest prag sunt tratate ca thailandeze și pot deține teren. DBD nu se limitează la registrele de acționari, ci verifică și controlul real: cine ia deciziile, cine a finanțat achiziția și cine încasează, de fapt, veniturile.
Codul Funciar din anul budist 2497 (1954) interzice deținerea directă de teren de către străini, cu o excepție îngustă pentru proiectele aprobate de Board of Investment, care necesită o investiție minimă de 40 de milioane de baht.
Estimările de piață sugerează că până la 60-70% dintre vilele deținute de străini în Phuket sunt înregistrate prin companii thailandeze cu acționari nominee, un procent care arată cât de răspândită era această practică înainte de valul actual de controale.
Într-o acțiune conexă, faza a patra a operațiunii împotriva rețelei nominee din Phuket, derulată în august 2026, a dus la 16 persoane trimise în judecată (10 cetățeni thailandezi, 6 cetățeni străini, printre care canadieni, ruși și un cetățean kazah) legate de afaceri administrate sub acoperirea unei proprietăți nominale.
O anchetă mai amplă privind terenurile din Phuket a analizat 361 de companii, rezultatul fiind identificarea a 149 de entități juridice care dețin terenuri cu acționariat străin suspect, cu 114 procese deschise și 39 de amenzi aplicate.
Un detaliu important pentru cei care se gândesc la un apartament: condominiile nu sunt afectate de această verificare. Străinii pot deține în continuare unități freehold direct, atât timp cât cota de proprietate străină în clădire rămâne sub 49%.
Ce înseamnă asta pentru piața din Phuket și Koh Samui?
Pe termen scurt, oferta de proprietăți ar putea crește, pe măsură ce unii proprietari aleg să vândă înainte de a primi o dispoziție oficială. Pe termen mediu, piața se va reorienta probabil spre structuri de tip leasehold și spre condominii, ceea ce ar putea împinge în sus cererea și prețurile în aceste segmente.
Amploarea acestei verificări, 36.277 de companii în 16 provincii, arată o schimbare sistemică și de durată în politica statului thailandez, nu o campanie izolată. Pentru investitorii internaționali, inclusiv pentru românii care caută o vilă la mare în Thailanda, mesajul e limpede: epoca structurilor nominee necontrolate pentru cumpărarea de teren se apropie de final. Cei care își regularizează situația din timp își protejează atât banii, cât și liniștea, în timp ce cei care ignoră semnalul riscă vânzări forțate și dosare penale.
Dacă vă gândiți să investiți în Thailanda sau aveți deja o proprietate deținută printr-o companie locală, echipa Imobiliare Thailanda vă poate recomanda un avocat local de încredere pentru un audit al structurii actuale.
Sursă: Thairath