Răspuns rapid: merită să te uiți acum la zona EEC?
Da, dar cu ochii deschiși. Thailanda finalizează ultima porțiune lipsă a unei rețele feroviare care va lega, pentru prima dată, cele trei aeroporturi internaționale ale țării într-un singur coridor de mare viteză. Proiectul, numit Red Line Missing Link, este analizat acum de Comitetul Eastern Economic Corridor (EEC), iar zonele de pe traseul viitor nu și-au "digerat" încă integral potențialul de creștere în prețuri. Fereastra de oportunitate se îngustează însă pe măsură ce contractul avansează.
Dacă ești obișnuit cu piața imobiliară din Cluj sau București, unde un metrou nou sau o linie de tramvai rapid schimbă radical valoarea unui cartier în câțiva ani, mecanismul din Thailanda e identic, doar la scară regională: trei aeroporturi, un coridor economic (EEC) și o coastă turistică întreagă, Pattaya inclusă, care poate deveni practic o suburbie de navetiști pentru Bangkok.
Ce este, de fapt, Red Line Missing Link?
Proiectul completează segmentul lipsă din linia BTS Red Line, creând o legătură neîntreruptă de mare viteză între Aeroportul Don Mueang (nordul Bangkokului), Suvarnabhumi (estul capitalei) și U-Tapao, în provincia Rayong. În prezent, pasagerii trebuie să schimbe sisteme de transport sau să circule cu mașina. O linie unificată ar reduce timpul de deplasare între cele mai îndepărtate două puncte la aproximativ 90 de minute, față de 3-4 ore cu mașina în prezent.
Întreaga linie a celor trei aeroporturi va avea aproximativ 220 km, iar trenurile sunt proiectate să atingă viteze de până la 250 km/h pe anumite secțiuni.
Ce trebuie să știi în 2 minute
- Red Line Missing Link este proiectul care completează segmentul feroviar lipsă dintre aeroporturile Don Mueang, Suvarnabhumi și U-Tapao.
- Proiectul se află în revizuire contractuală ca parte a programului Eastern Economic Corridor (EEC), cu o posibilă invitație de licitație până în 2028, dacă negocierile cu partenerul actual, Asia Era One, eșuează.
- Proprietățile aflate la 1-2 km de stații pe liniile de transport rapid din Bangkok s-au apreciat istoric cu 15-30% în 3-5 ani de la lansare.
- Zonele cheie de creștere sunt Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya și Rayong.
- Linia completă va măsura aproximativ 220 km.
- Unii analiști locali semnalează că prețurile terenurilor din zona EEC (Chonburi, Si Racha, Pattaya, Sattahip) au rămas apropiate de nivelurile de acum 7 ani, semn că "prima" feroviară nu s-a reflectat încă peste tot în prețuri.
Datele care contează pentru un investitor
- Aeroportul U-Tapao a fost deja desemnat al treilea aeroport internațional al Bangkokului și este în plin proces de modernizare, cu o capacitate planificată de până la 60 de milioane de pasageri pe an.
- Zona EEC acoperă provinciile Chachoengsao, Chonburi și Rayong, cu un PIB regional cumulat de peste 1.500 de miliarde de baht (Office of the National Economic and Social Development Council, Thailanda).
- Segmentul BTS Red Line dintre Bang Sue și Rangsit funcționează din 2021, deservind coridorul nordic al Bangkokului.
- Prețul mediu al apartamentelor (condominium) în Si Racha (Chonburi) este de 50.000-80.000 baht/mp, adică de două-trei ori mai mic decât în centrul Bangkokului.
- Conform variantei revizuite a schemei PPP aflate în discuție, contractorul Asia Era One ar trebui să depună garanții bancare de aproximativ 160 de miliarde de baht dacă termenii sunt modificați, potrivit relatărilor privind revizuirea politicii EEC.
- Pattaya atrage peste 10 milioane de turiști anual (date pre-pandemie, Tourism Authority of Thailand), iar accesul feroviar direct la două aeroporturi i-ar crește dramatic accesibilitatea.
De ce contează atât de mult conectivitatea feroviară pentru prețuri
Pentru investitorii internaționali care evaluează imobiliarele prin prisma conectivității transportului, acest proiect transmite un singur mesaj clar: cartierele de pe traseul viitor nu și-au integrat încă în prețuri întregul potențial de creștere.
Modelul din Singapore arată că o stație de metrou (MRT) aflată la distanță de mers pe jos adaugă, de regulă, 10-25% la valoarea unei locuințe. În Bangkok, efectul este deja confirmat de-a lungul liniilor BTS Sukhumvit și Silom, unde apartamentele situate lângă stații se tranzacționează cu o primă de 20-35% față de unități comparabile aflate la cinci-șapte minute cu mașina.
Aplicat liniei celor trei aeroporturi, efectul ar putea fi și mai pronunțat. Nu vorbim doar de transport urban, ci de un coridor care ar transforma efectiv cartierele de coastă, aflate acum la distanță, în suburbii de navetiști pentru Bangkok. Cineva care locuiește în Si Racha sau Pattaya ar putea ajunge în zona de afaceri a capitalei în 45-60 de minute. Asta schimbă fundamental economia chiriilor: angajați corporate care lucrează la siturile industriale din EEC ar putea locui la mare, iar angajații de birou din Bangkok ar putea petrece weekendurile pe plajă fără să piardă ore în trafic.
Lat Krabang, cartierul de urmărit
Lat Krabang, poziționat între Bangkok și Suvarnabhumi, merită o atenție aparte. În prezent este o zonă industrială cu valori funciare relativ scăzute, care s-ar putea transforma într-un hub rezidențial complet odată ce linia rapidă va fi pusă în funcțiune. Dezvoltatorii cumpără deja terenuri aici, deși piața de revânzare încă nu a reacționat pe deplin.
Riscurile pe care nu trebuie să le ignori
Marile proiecte de infrastructură din Thailanda întârzie frecvent față de calendarul inițial. Linia de mare viteză se discută încă din 2018, iar procesul de revizuire contractuală al EEC ar putea adăuga încă 12-18 luni. Unii analiști de piață din Thailanda observă că prețurile terenurilor din Chonburi, Si Racha, Pattaya și Sattahip nu au arătat o accelerare speculativă semnificativă legată strict de proiectul feroviar, ci au evoluat mai degrabă în linie cu tendințele generale de piață pe termen lung. Investitorii cu un orizont sub cinci ani ar trebui să ia în calcul posibilitatea unor întârzieri.
Cu toate acestea, prioritizarea constantă a proiectului de către guvern în cadrul strategiei EEC sugerează o probabilitate ridicată de finalizare, chiar dacă mai târziu decât planificat inițial. Pentru cei care plănuiesc o vizită de inspecție a proprietăților din Chonburi și Rayong, momentul actual pare rezonabil: în multe locații, prețurile nu au absorbit încă integral "prima feroviară", iar oferta de dezvoltări noi de calitate în zona EEC continuă să se extindă.
Dacă analizezi o achiziție în zona EEC, echipa Imobiliare Thailanda poate verifica pentru tine stadiul real al proiectelor și structura de proprietate înainte să faci un avans.
Sursă: Nation Thailand