Un cumparator roman care cauta un apartament in Phuket in 2026 va vedea, tot mai des, acelasi tipar: proiecte cu nume de brand hotelier, companie de administrare separata si un randament promis pe hartie de 7-8%. Intrebarea reala nu este daca acest tipar exista, ci daca merita platit in plus pentru el. Cifrele publicate de dezvoltatorul AssetWise, listat la bursa din Bangkok (SET), dau un raspuns concret: backlogul companiei, adica valoarea contractelor semnate dar netransferate inca, a ajuns la 38,18 miliarde de baht (aproximativ 1,17 miliarde de dolari, la un curs de 32,5 baht/dolar), iar Phuket reprezinta 57% din comenzile din portofoliul combinat ASW si Rhom Bho Property sub brandul The Title, evaluat la 47,4 miliarde de baht.
Asta inseamna, spus simplu: sunt bani deja promisi de cumparatori, cu avans platit, pentru apartamente care inca nu exista fizic sau nu au fost predate. Iar majoritatea acestor comenzi din Phuket vin de la cumparatori straini.
Ce arata, de fapt, backlogul de 38,18 miliarde de baht
Veniturile din primul semestru ale AssetWise au fost de 5,69 miliarde de baht, in crestere cu 57% fata de anul precedent. Detaliul important: aceasta crestere nu vine din vanzari noi, ci din predari de unitati deja vandute anterior. In contabilitatea thailandeza, venitul se inregistreaza abia in momentul transferului de proprietate la Cadastru (Land Department), nu la semnarea contractului de vanzare-cumparare.
De aici rezulta un decalaj interesant: backlogul de 38,18 miliarde de baht este de aproape trei ori mai mare decat venitul anual al companiei. Practic, compania vinde mai rapid decat construieste si preda. Intr-un context in care Banca Thailandei mentine o politica stricta pentru creditele ipotecare locale, iar cererea interna pentru locuinte de masa s-a racit, acest decalaj este acoperit, de regula, de capital strain. Iar Phuket este exact locul unde acest lucru se vede cel mai clar.
Principalii motori pentru al doilea semestru sunt predarile de unitati din Bangkok si Phuket, ambele citate explicit de companie ca piloni ai perspectivei sale.
De ce cumparatorii straini prefera branduri, nu doar metri patrati
Phuket nu mai este piata studiourilor ieftine pentru chirie pe termen scurt. Un cumparator care vine cu un buget de 8-15 milioane de baht nu alege, in primul rand, metri patrati, ci o structura operationala: cine administreaza chiria, cum se comporta ocuparea in sezonul mort, cine plateste inlocuirea echipamentelor si cum se imparte venitul intre proprietar si operator.
Un brand este, in acest context, o modalitate de a transfera riscul de administrare catre un operator profesionist. Asta explica premiul de pret, estimat de piata la 20-35% peste oferta comparabila nebranduita din aceeasi zona.
Exista si un motiv mai putin comod. Un cumparator din Rusia, Kazahstan sau China nu poate, de regula, sa supravegheze personal constructia si operarea unui proiect de la mii de kilometri distanta. Un proiect branduit, dezvoltat de o companie listata la bursa, inseamna, in fond, achizitia unei transparente financiare publice, nu doar a unui pachet de design interior.
Unde se rupe logica premiului de brand
Aici vine partea mai putin confortabila a discutiei.
Premiul de brand nu se transfera bine la revanzare. Primul cumparator plateste 20-35% suplimentar pentru un operator profesionist si un lobby impresionant; al doilea cumparator, cinci ani mai tarziu, se uita la pretul pe metru patrat din zona si la randamentul net real din anul precedent. Daca randamentul real ajunge la 4-5% in loc de 7-8% promis in brosura, premiul de brand se evapora pur si simplu.
Decalajul apare mereu in acelasi loc: procentele din materialele de marketing sunt calculate pe venitul brut, la ocupare optimista, in timp ce proprietarul este platit dupa comisionul operatorului, utilitati, contributia la fondul de rezerva (sinking fund), taxe si perioadele de vacanta din sezonul ploios, intre mai si octombrie.
Al doilea risc real: un backlog mare nu garanteaza livrarea. Thailanda nu are un mecanism familiar unor cumparatori internationali, prin care fondurile sa fie blocate intr-un cont escrow pana la finalizarea constructiei. Platile din contract merg direct catre dezvoltator si finanteaza constructia in curs. Singura protectie reala este solvabilitatea dezvoltatorului, istoricul proiectelor finalizate si structura contractului de vanzare. De aici vine valoarea practica, nu doar de imagine, a raportarii financiare publice a unei companii listate.
Al treilea risc: coasta de vest se construieste dens. Bang Tao, Layan si Kamala absorb, fiecare, mai multe valuri mari de unitati noi, iar competitia pentru acelasi bazin de chiriasi se va intensifica pana cand backlogul de astazi devine cladiri finalizate.
Cat de mare poate fi, real, randamentul unui apartament branduit din Phuket
Vanzarile de vile din Phuket au crescut cu 12,9% in 2025, cu cererea concentrata pe proiecte care ofera administrare, servicii si locatii puternice, in principal pe coasta de vest (Bang Tao, Layan, Kamala).
Estimarile de piata arata un randament net, dupa comisioanele companiei de administrare, utilitati si taxe, tipic in intervalul 4-6% anual. Cifrele de 8-10% aparute in materialele de marketing sunt, de regula, brute si bazate pe ipoteze optimiste de ocupare.
Regula noastra, pentru cine evalueaza un contract de leasing: daca acordul promite un randament garantat peste 6%, aproape sigur pretul de intrare este umflat pentru a compensa acea promisiune. Un randament garantat sunat prea bine este, de fapt, un semnal de avertizare, nu un argument de vanzare.
Ce trebuie sa stie un cumparator strain despre regimul de proprietate in Thailanda
Un strain poate detine in proprietate deplina (freehold) doar in limita a 49% din suprafata vandabila a unei cladiri de condominiu, indiferent cat de cunoscut este brandul proiectului. Restul de 51% este disponibil strainilor doar prin leasehold, de regula pe 30 de ani, cu optiuni de reinnoire.
Plata de la un cumparator strain trebuie sa vina din strainatate, in valuta, si sa fie convertita in baht in interiorul Thailandei; banca emite un formular FET (Foreign Exchange Transaction), fara care Cadastrul nu inregistreaza proprietatea in regim freehold. Acesta este un pas administrativ obligatoriu, nu o formalitate opționala, iar cotele freehold din proiectele populare se epuizeaza rapid, deci merita verificate inainte de a plati avansul.
Recomandarea noastra, in functie de buget
Daca bugetul este sub 5-6 milioane de baht, un proiect branduit din Phuket probabil nu este pentru dumneavoastra. La acest nivel de pret, premiul de brand eroda randamentul, iar concurenta vine din sute de studiouri similare. In acest segment, are mai mult sens sa priviti spre apartamente din Bangkok, in apropierea statiilor BTS si MRT, unde chiriasii locuiesc tot anul, nu doar patru luni.
In segmentul de peste 8 milioane de baht, logica se inverseaza. Aici am alege un proiect pe baza a trei criterii verificabile: dezvoltatorul este listat la bursa si publica cifrele de backlog, operatorul administreaza deja proprietati pe insula cu cifre reale de ocupare, iar contractul de leasing nu promite randamente garantate de peste 6%.
Un pas pe care multi cumparatori il omit: vizitati proiectul in sezonul mort, nu in februarie. Iulie sau septembrie arata mult mai onest ocuparea reala a plajei si a drumurilor decat lunile de varf.
Daca va ganditi sa asteptati o corectie generala de preturi pe insula, probabil nu se va intampla la scara larga; preturile din piata primara pe coasta de vest sunt sustinute de costul terenului. Mai probabil este o separare: proiectele solide, cu operator functional, isi vor mentine pretul, in timp ce cele mai slabe vor oferi reduceri si planuri de plata in rate.
Sursa: Dzen (hatamatata)