La biroul funciar din Phuket, un cumpărător care vrea să înregistreze o vilă pe o companie thailandeză aude azi întrebări care acum câțiva ani nici nu se puneau: de unde au venit banii cu care acționarii thailandezi și-au plătit părțile sociale, au declarații de venit, de ce locuiesc toți trei în provincii diferite. Dosarul care înainte trecea fără nicio problemă e acum verificat încrucișat cu baza de date a Departamentului pentru Dezvoltarea Afacerilor (DBD).
Vestea scurtă pentru cei care se orientează după forumuri și grupuri de Facebook din 2019: nu, legea nu s-a liberalizat în 2026. Statul thailandez nu a deschis piața funciară pentru străini. A făcut altceva, mai simplu și mai ieftin: a început să aplice reguli care existau deja pe hârtie de ani buni.
Se mai poate cumpăra o vilă printr-o companie thailandeză?
Tehnic, da. Practic, pentru majoritatea cumpărătorilor cu buget sub 30-40 milioane THB, răspunsul nostru este nu, cel puțin nu ca soluție de tip 'portiță'.
Structura clasică funcționează așa: o companie thailandeză, cu 51% acțiuni în mâna unor thailandezi locali, cumpără terenul, pentru că legea permite unei companii thailandeze să dețină teren. Pe hârtie nimic nu era greșit. În realitate, acționarii thailandezi nu au pus niciun baht în companie, nu participă la conducere și semnează formulare de transfer de acțiuni în alb, la cererea investitorului străin real.
Exact acest decalaj între formă și substanță e ceea ce autoritățile au învățat să detecteze. Când Departamentul Funciar vede o companie cu capital social de 2 milioane THB care a cumpărat un teren de 25 milioane THB, iar DBD arată că acționarii thailandezi nu au depus declarații de venit și figurează ca acționari în alte douăzeci de companii, nu mai sunt necesare întrebări suplimentare.
De la data de 2025, Departamentul Funciar și DBD schimbă date pentru a verifica sursa reală a capitalului din spatele acționarilor thailandezi din companiile care dețin terenuri. Ordinul DBD nr. 1/2026 a declanșat, începând din aprilie 2026, o revizuire în masă a peste 46.000 de companii cu participare străină, cu penalități mai dure și posibilitatea lichidării forțate pentru structurile identificate ca fiind aranjamente nominale (nominee).
Aici e miza reală: deținerea prin persoană interpusă (nominee) este infracțiune conform Foreign Business Act, cu amendă între 100.000 și 1 milion THB și până la 3 ani de închisoare, iar răspunderea se extinde și asupra acționarului thailandez care a semnat actele.
Există o singură excepție care are sens: dacă operați o afacere thailandeză reală, cu cifră de afaceri, angajați și parteneri care își investesc propriii bani, deținerea unui teren prin acea companie nu este o portiță, ci practică corporativă standard.
Care este singura cale legală directă pentru un cumpărător străin?
Un apartament (condominium) în proprietate deplină (freehold), în interiorul cotei valutare de 49% din suprafața totală a unităților dintr-o clădire. Aceasta este, în 2026, singura formă de proprietate imobiliară pe care un străin o poate deține direct și fără ambiguități legale în Thailanda.
Cota de 49% se calculează pe metri pătrați, nu pe numărul de unități, și e confirmată printr-un certificat emis de administratorul clădirii (juristic person) înainte de înregistrarea tranzacției la biroul funciar. Cota se umple neuniform: în proiecte populare din Rawai sau Bang Tao poate să nu mai fie deloc cotă disponibilă, indiferent ce spune vânzătorul. De aceea, pasul care evită cel mai mult stres este simplu: cereți un certificat actualizat de la administrația clădirii, care confirmă cota valutară rămasă, și verificați dacă unitatea dorită se încadrează în ea. Ideal, verificați asta personal, combinat cu o vizită la fața locului, și lăsați flexibilitate la datele de călătorie, pentru că biroul funciar lucrează doar în zilele lucrătoare, iar o singură zi rareori e suficientă pentru finalizarea tranzacției.
Se poate cumpăra teren pe nume propriu, ca străin?
În general, nu. Codul Funciar thailandez nu acordă persoanelor fizice străine dreptul de proprietate asupra terenului. Excepțiile sunt înguste: anumite cazuri de succesiune și Secțiunea 96 bis, care permite deținerea unui teren de până la 1 rai pentru uz rezidențial, cu o investiție de minimum 40 milioane THB în active aprobate și cu aprobarea Ministerului de Interne. În practică, foarte puține astfel de aprobări au fost acordate vreodată, așa că nu construiți un plan de achiziție pe această excepție.
Contractul de leasing pe 90 de ani este cu adevărat pe 90 de ani?
Nu, iar aici mulți cumpărători din Europa de Est descoperă surpriza abia după semnare. Structura '30+30+30', vândută frecvent drept 'nouăzeci de ani de proprietate', înseamnă în realitate că registrul funciar înregistrează doar prima perioadă, de 30 de ani. Perioada înregistrabilă maximă pentru un contract de leasing este 30 de ani; extensiile ulterioare nu sunt introduse în registrul funciar și rămân o obligație contractuală a proprietarului actual al terenului, nu un drept care se transmite automat.
Promisiunea de reînnoire este o obligație personală a proprietarului actual față de un chiriaș specific, iar jurisprudența thailandeză a tratat repetat aceste reînnoiri ca drept contractual personal, care nu se transferă automat unui nou proprietar al terenului. Cât timp dezvoltatorul rămâne în activitate și își protejează reputația, totul funcționează fără probleme. Testul real vine la anul 31, iar piața pur și simplu nu are încă statistici despre acel moment, pentru că leasing-urile de această vechime în zonele turistice thailandeze sunt încă rare.
De unde trebuie să vină banii pentru achiziția unui apartament?
Din străinătate, obligatoriu, dacă vreți proprietate deplină (freehold) pe nume propriu. Banii trebuie să ajungă în Thailanda în valută străină, iar pentru sume de 50.000 USD sau mai mult, banca emite un formular FET (Foreign Exchange Transaction). Fără acest formular, biroul funciar nu procesează înregistrarea proprietății pe nume de străin.
Partea puțin cunoscută: cu cât se intensifică controlul asupra structurilor nominee, cu atât piața secundară pentru unitățile din cota valutară devine mai previzibilă, pur și simplu pentru că alternativele legale pentru un străin care vrea să dețină acest tip de activ se restrâng constant. Un apartament freehold cumpărat cu bani transferați din străinătate și formular FET valid nu a devenit, în ultimii doi ani, mai dificil de înregistrat. Represiunea lovește schemele din zona gri, nu tranzacțiile transparente.
Ce s-a schimbat față de discuția din 2024 despre liberalizare?
În 2024, guvernul thailandez a instruit ministerele relevante să studieze două propuneri: extinderea duratei maxime a leasing-ului la 99 de ani și creșterea cotei valutare din apartamente la 75%. Comunitatea internațională de cumpărători din Phuket nu a vorbit despre altceva luni de zile. Până în 2026, niciuna dintre măsuri nu a devenit lege. Dezbaterea s-a blocat în rezistență politică, iar argumentul despre 'vânzarea țării' a fost mai puternic decât argumentul despre atragerea de capital.
Concluzia practică: planificați-vă achiziția în funcție de regulile în vigoare acum, nu în funcție de proiecte de lege care circulă de doi ani fără rezultat.
Recomandarea noastră pentru cumpărători
Dacă bugetul este sub 30-40 milioane THB, nu ar trebui să luați în calcul deloc o structură prin companie thailandeză pentru o achiziție rezidențială. Riscul principal nu este că vin inspectorii mâine. Riscul este că, atunci când vine momentul revânzării, un cumpărător care lucrează cu un avocat serios va refuza pur și simplu să intre într-o astfel de tranzacție, și activul își va pierde lichiditatea mult înainte să își piardă legalitatea.
Excepția rămâne cazul unei afaceri thailandeze reale, cu activitate economică autentică. Pentru toți ceilalți, un apartament în cotă valutară, plătit din bani transferați din străinătate cu formular FET, este soluția care nu depinde de bunăvoința unui inspector sau de reputația unui dezvoltator peste 30 de ani.
Cei de la Imobiliare Thailanda recomandă, înainte de orice transfer de bani, două verificări simple: un certificat scris privind cota valutară rămasă pentru unitatea exactă vizată, și structurarea plății astfel încât valuta să ajungă din străinătate cu scopul declarat corect. Aceste două verificări elimină cea mai mare parte a riscurilor care blochează tranzacțiile la biroul funciar.
Sursă: Ordinul DBD nr. 1/2026, citat via aiproperty-phuket.com