Dacă urmăriți știrile din imobiliarele asiatice, probabil ați dat peste titlul acesta: conglomeratul malaezian Genting a anunțat un proiect de oraș inteligent în valoare de 20 de miliarde de dolari, în Zona Economică Specială Johor-Singapore (JS-SEZ). Este cea mai mare dezvoltare din Asia de Sud-Est din ultimul deceniu și, inevitabil, a stârnit o întrebare printre românii care iau în calcul o investiție în Thailanda: pleacă banii mari din Phuket și Bangkok spre acest nou hub?
Răspunsul scurt este nu. Cel lung are nevoie de cifre, așa că hai să le vedem.
Răspuns rapid, pentru cei grăbiți
-
Genting investește 20 de miliarde de dolari într-un oraș inteligent la granița Johor-Singapore, axat pe cercetare AI și agri-tehnologie, nu pe imobiliare de resort
-
Proiectul vizează profesioniști internaționali și corporații tech, un profil de cumpărător complet diferit de investitorul care caută o vilă sau un condominiu în Phuket
-
Zona Economică Specială Johor-Singapore (JS-SEZ) a fost lansată în ianuarie 2025, pentru a facilita circulația transfrontalieră a oamenilor și a capitalului
-
Randamentele medii din închirierea condominiilor din Johor Bahru sunt de 3-4% anual, în timp ce vilele și condominiile din Phuket generează 6-8%, conform datelor de piață din 2025
-
Piața rezidențială de lux din Phuket este estimată să rămână solidă până în 2026, susținută de reședințele de brand și de cererea pentru vile pe coasta de vest, potrivit Knight Frank Thailand, citat de Bangkok Post
-
Thailanda își păstrează avantajul în segmentul de lifestyle și investiții de resort, o zonă în care hub-ul tehnologic-industrial din Johor pur și simplu nu concurează
Cât de mare este, de fapt, proiectul Genting
La 20 de miliarde de dolari, dezvoltarea Genting este comparabilă ca amploare cu volumul total al investițiilor străine în imobiliarele din Phuket din ultimii 5-7 ani, luate împreună. Nu vorbim despre un complex rezidențial, ci despre un oraș întreg construit în jurul laboratoarelor de inteligență artificială, centrelor de date și fermelor verticale.
Johor Bahru se află la aproximativ 30 de minute de centrul financiar al Singapore, via Causeway. Asta îi oferă proiectului acces la capitalul financiar singaporez, fără prețurile funciare de la Singapore. Zona JS-SEZ oferă scutiri fiscale, vize simplificate și circulație mai liberă a mărfurilor. Potrivit Nikkei Asia, zona a fost concepută să concureze direct cu Shenzhen și Bangalore pentru atragerea investițiilor corporative.
Genting Group are o capitalizare de piață de peste 15 miliarde de dolari și operează cazinourile Resorts World din Singapore și Malaezia, ceea ce îi conferă un istoric solid în livrarea de megaproiecte. Deci nu vorbim despre o promisiune fără acoperire, ci despre un jucător cu resurse reale. Întrebarea pentru un investitor român nu este dacă proiectul se va construi, ci dacă are vreo legătură cu tipul de investiție pe care îl caută.
De ce Johor și Phuket nu sunt, de fapt, piețe rivale
Aici e nuanța pe care mulți o ratează când citesc titluri de presă: Johor construiește un hub tehnologic și corporativ, în timp ce Phuket rămâne un centru de investiții de resort, susținut de veniturile din chiria turistică. Suprapunerea între cei doi cumpărători este minimă.
Un investitor care cumpără în JS-SEZ mizează pe corporații care își mută sediile, pe cercetători și ingineri care se relochează pentru muncă, pe un orizont de dezvoltare de 10-15 ani. Un investitor care cumpără o vilă în Bang Tao sau un condominiu în Kamala mizează pe un turist care vine să petreacă o săptămână la plajă, azi, anul acesta, cu un contract de administrare care generează venit din prima lună. Sunt două jocuri financiare diferite, cu profiluri de risc și orizonturi de timp diferite.
Randamentele, cifră cu cifră
Diferența devine limpede când te uiți la randamentele din chirii. Condominiile din Johor Bahru generează în medie 3-4% anual. Proprietățile administrate profesionist din Phuket produc 6-8%, un decalaj explicat în mare parte de volumul de turism: Phuket a primit peste 11 milioane de vizitatori străini în 2025.
Tranzacțiile imobiliare cu implicare străină din Phuket au crescut cu aproximativ 22% în 2025. Prețurile condominiilor premium au ajuns la 120.000-180.000 baht pe metru pătrat (echivalentul a 3.400-5.100 dolari). Cota cumpărătorilor internaționali în cererea din Phuket a urcat la aproximativ 60% în trimestrul trei din 2025 și este estimată să ajungă la circa 65% în 2026, potrivit Nation Thailand, o piață relativ izolată de presiunile privind respingerea creditelor ipotecare și de datoria gospodăriilor thailandeze.
Cum diferă regulile de proprietate pentru un cumpărător străin
Structurile de proprietate diferă radical între cele două țări, iar acest lucru contează enorm pentru un cumpărător din România care compară opțiunile.
În Malaezia, străinii pot cumpăra proprietăți în regim de proprietate deplină (freehold) pornind de la 1 milion de ringgiți (aproximativ 215.000 dolari). În Thailanda, străinii dețin condominii în cadrul cotei străine (până la 49% din suprafața totală a unui proiect) sau folosesc structuri de leasehold pe 30+30+30 de ani pentru vile. Sunt reguli mai puțin flexibile decât proprietatea deplină malaeziană, dar în schimb piața thailandeză oferă un sistem de înregistrare transparent, prin Departamentul de Cadastru, și o piață de revânzare mult mai lichidă, mai ales în Bangkok.
A schimbat ceva controlul recent asupra proprietății străine în Thailanda?
Autoritățile thailandeze au închis unele portițe legate de structurile de tip nominee și au intensificat verificările privind participațiile străine în companii, în special în Koh Phangan și Koh Samui, potrivit relatărilor Bangkok Post. Cu toate acestea, estimările Juwai IQI arată că investitorii străini reprezintă în continuare aproximativ 60% din tranzacțiile cu vile de lux din Phuket și peste 90% în Samui și Phangan, controlul mai strict având, până acum, un impact limitat asupra cererii reale.
Va scădea prețul în Phuket din cauza concurenței cu Johor?
Puțin probabil. Cele două piețe deservesc segmente de preț și tipuri de cumpărători complet diferite. Prețurile proprietăților premium din Phuket sunt estimate să crească 8-12% anual, o tendință determinată de oferta limitată de teren pe insulă, nu de concurența unui parc tehnologic de pe continent.
Când va fi gata, de fapt, proiectul Genting?
Nu a fost anunțat un termen ferm. Proiectele de o asemenea amploare se desfășoară de obicei în etape, pe parcursul a 15-20 de ani. Este posibil ca o infrastructură inițială să apară în 3-5 ani, dar orașul finalizat integral rămâne, realist, o perspectivă pentru anii 2040.
Concluzia pentru un investitor român
Ambiția proiectului Genting din Johor este impresionantă, dar pentru cineva care caută o proprietate de resort generatoare de venit, cu o structură de proprietate clară și flux de numerar activ din prima lună, Thailanda rămâne opțiunea regională mai puternică. Phuket și Bangkok oferă exact ceea ce un parc tehnologic aflat în construcție nu poate oferi încă: o piață de închirieri funcțională, companii de administrare cu experiență dovedită și cerere constantă din partea turiștilor.
Dacă vă gândiți serios să investiți în Thailanda, echipa Imobiliare Thailanda vă poate ajuta să comparați opțiunile concrete din Phuket și Bangkok și să alegeți proprietatea potrivită pentru bugetul și obiectivele dumneavoastră.
Sursă: Bangkok Post