Răspuns direct pentru cumpărătorul român
Băncile thailandeze nu acordă credite ipotecare standard cetățenilor străini. Cu toate acestea, în 2026 există cel puțin cinci mecanisme de plată prin care un cumpărător român poate dobândi un apartament în proprietate deplină (freehold) în Phuket: rate eșalonate de la developer, finanțare directă din partea vânzătorului, plată integrală cu discount, cesiunea contractului înainte de finalizare și finanțare offshore. Avansul minim poate coborî până la 10% din prețul de achiziție.
De ce contează asta pentru un cumpărător din România
Pentru un român obișnuit cu sistemul bancar european, absența creditului ipotecar poate părea un obstacol major. În realitate, developerii din Phuket au rafinat timp de peste un deceniu structuri de plată care suplinesc această lipsă. Conform Nation Thailand, aproximativ 60% din toate tranzacțiile cu apartamente din Phuket în trimestrul 3 din 2025 au implicat cumpărători străini, cu o proiecție de 65% pentru 2026. Aproape niciunul dintre aceștia nu a folosit finanțare bancară tailandeză.
Un element esențial de înțeles de la bun început: un plan de rate oferit de developer nu este un împrumut. Este un contract direct între cumpărător și developer, iar titlul de proprietate se transferă doar după achitarea integrală a prețului.
Cele 5 structuri de plată disponibile în 2026
1. Rate legate de etapele construcției (off-plan)
Acesta este cel mai răspândit model pentru proiectele noi. Cumpărătorul plătește un avans la semnarea contractului, iar ratele ulterioare sunt legate de stadiile fizice ale construcției. Un exemplu concret: The Harmony by Wallaya Villas din Chertalay funcționează pe un calendar 30/30/15/15/10%. Prima tranșă de 30% se achită la semnare, următoarea de 30% la finalizarea fundației, câte 15% la fazele intermediare și ultimul 10% la predarea cheilor. Finalizarea proiectului este planificată pentru trimestrul 3 din 2027, ceea ce oferă cumpărătorilor aproape doi ani pentru a distribui plățile.
Layan Verde propune condiții și mai relaxate: prețurile pornesc de la 263.000 USD, cu o structură de plată de 50% sau 35% avans, restul eșalonat până la sfârșitul anului 2028. Studiourile din acest proiect au un randament estimat al pool-ului de închiriere de până la 8,7% pe an.
AssetWise, prin brandul The Title, aplică un model standard de 25% la semnare, 25% la finalizarea fundației și 25% la predare, structură care distribuie riscul atât pentru developer, cât și pentru cumpărător pe întreaga perioadă de construcție. Portofoliul The Title din Phuket a atins o valoare de 47,447 miliarde THB.
2. Finanțare directă din partea vânzătorului (piața secundară)
Acest mecanism, cunoscut uneori ca 'Easy Buy', este un acord privat între vânzător și cumpărător, fără nicio bancă implicată. Cumpărătorul contribuie cu 10-30% avans și rambursează soldul lunar sau trimestrial pe o perioadă de 3-5 ani. Titlul de proprietate rămâne la vânzător până la plata integrală.
Conform Siam Real Estate, un avans mai mare (aproape de 30%) aduce de obicei condiții mai bune: rate periodice mai mici și o perioadă de rambursare mai scurtă. Finanțarea directă este disponibilă atât pentru unități freehold, cât și leasehold.
Atenție: vânzătorul poate include o componentă de dobândă mascată ca majorare de preț, nu ca rată declarată. Intervalul tipic este 3-5% pe an din soldul rămas.
3. Plată integrală cu discount în faza de pre-construcție
Anumiti developeri oferă un discount de 5-15% pentru plata 100% în etapa de pre-construcție. Această variantă se potrivește investitorilor cu capital lichid disponibil, care acceptă să îl imobilizeze 1,5-2 ani până la finalizare. Profilul de risc este mai ridicat (întârzierile de construcție sunt posibile), însă prețul de intrare este cel mai mic posibil.
4. Avans plus cesiunea contractului înainte de finalizare
Cumpărătorul securizează unitatea cu un avans de 25-30%, ulterior cedând contractul de cumpărare unui alt cumpărător înainte ca blocul să fie gata. În practică, aceasta este o poziție speculativă bazată pe creșterea valorii activului. Funcționează într-o piață în apreciere, dar nu toți developerii permit cesiunea. Contractul de vânzare-cumpărare trebuie analizat cu atenție înainte de a presupune că această opțiune este disponibilă.
5. Finanțare offshore (bănci din Singapore sau Hong Kong)
Anumite bănci internaționale din Singapore și Hong Kong acordă linii de credit garantate cu active offshore pentru achiziția de imobile în Thailanda. Dobânzile pornesc de la 4-6% pe an. Structura este complexă și necesită un portofoliu existent substanțial, dar păstrează lichiditatea pentru cumpărătorii care preferă să nu lichideze alte investiții.
Comparație rapidă a celor 5 metode
| Parametru | Rate developer | Finanțare vânzător | Plată integrală | Cesiune contract | Credit offshore |
|---|---|---|---|---|---|
| Avans | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Perioadă de plată | 1-3 ani (construcție) | 3-5 ani | Plată unică | Până la finalizare | 5-15 ani |
| Dobândă | 0% | 3-5% pe an | Nu se aplică | Nu se aplică | 4-6% pe an |
| Transfer titlu | După plată integrală | După plată integrală | Imediat | Nu se primește | După lichidarea creditului |
| Risc principal | Întârziere construcție | Insolvența vânzătorului | Capital blocat | Cesiune interzisă | Expunere valutară |
| Disponibilitate | Largă | Limitată | Oricând | Depinde de contract | Doar portofolii mari |
Greșeli frecvente pe care trebuie să le eviți
Greșeala 1 - Nu verifici cota de 49%. Legislația tailandeză permite unui cetățean străin să dețină un apartament în regim freehold doar dacă cota totală de proprietate străină în acea clădire nu depășește 49% din suprafața totală. Această cotă se calculează la nivel de clădire, nu de unitate, iar odată epuizată, înregistrarea titlului este imposibilă indiferent de cât timp în urmă ai plătit avansul. Solicită un certificat scris de la persoana juridică a condominiului și verifică la Oficiul Funciar înainte de a plăti orice sumă.
Greșeala 2 - Trimiți banii din conturile tale din Thailanda. Pentru înregistrarea unui titlu freehold de către un cetățean străin, fondurile trebuie să provină din afara Thailandei, în valută străină. Fără Formularul de Tranzacție Valutară (FETF) emis de banca tailandeză receptoare, Departamentul Funciar va refuza înregistrarea.
Greșeala 3 - Lași condițiile de plată nescrise. În finanțarea directă din partea vânzătorului, termenii sunt adesea discutați verbal. Fiecare sumă, fiecare scadență, penalitățile pentru întârziere și condițiile de rambursare a avansului trebuie incluse în contractul de vânzare-cumpărare înainte ca niciun ban să schimbe mâinile.
Greșeala 4 - Ignori fondul de rezervă și taxele de administrare. Dincolo de prețul unității, fiecare cumpărător achită o contribuție unică la fondul de rezervă (de obicei 400-800 THB pe mp) și o taxă lunară de întreținere a spațiilor comune (40-100 THB pe mp pe lună). Niciuna nu este inclusă în planul de rate.
Greșeala 5 - Consideri planul de rate o garanție împotriva riscurilor. Finanțarea oferită de developer nu te protejează de insolvența acestuia. Verifică soliditatea financiară a companiei, licența EIA (Evaluarea Impactului asupra Mediului) și portofoliul de proiecte finalizate și livrate înainte de a semna orice document.
Impozite și costuri la transferul titlului
Planul de rate în sine nu generează obligații fiscale. La momentul înregistrării titlului de proprietate, cumpărătorul achită o taxă de transfer de 2% din valoarea evaluată (deseori împărțită egal cu vânzătorul) și un timbru fiscal de 0,5%. Aceste sume nu sunt incluse în prețul de vânzare și trebuie bugetate separat.
Dacă ai întrebări despre care dintre aceste structuri se potrivește situației tale, echipa Imobiliare Thailanda poate analiza opțiunile disponibile în funcție de bugetul și obiectivele tale de investiție.
Sursă: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026