Ce poate cumpăra un român în Tailanda? Răspunsul scurt
Stăinii nu pot deține teren în Tailanda - punct. Singura formă de proprietate deplină (freehold) accesibilă unui cetățean român este un apartament de tip condominiu, cu condiția ca blocul respectiv să mai aibă cotă disponibilă pentru străini. Această cotă este limitată prin lege la 49% din suprafața totală înregistrată a clădirii. Orice altă structură - vilă, casă, teren - implică fie un contract de închiriere pe termen lung, fie riscuri juridice serioase.
Dacă ești român și te gândești să cumperi proprietate în Tailanda în 2026, înțelegerea acestui cadru legal nu este un detaliu tehnic - este o chestiune de securitate financiară.
De ce există acest paradox?
Tailanda s-a clasat pe locul 4 în Asia de Sud-Est la capitolul investiții străine directe, cu un volum ce a depășit 15 miliarde de dolari în 2025, conform Băncii Naționale a Tailandei. Sectoarele preferate: electronică, automotive și economia digitală. Guvernul curtează activ capitalul extern în industrie și turism - dar dreptul de proprietate asupra terenului rămâne rezervat cetățenilor tailandezi prin Codul Funciar (Land Code Act B.E. 2497, din 1954).
Rezultatul este o contradicție bizară: un investitor străin poate construi o fabrică în Tailanda, dar nu poate cumpăra casa de lângă ea.
Ce forme de proprietate sunt legale pentru un cumpărător român?
Condominiul în freehold - singura proprietate deplină
Legea Condominiului din 1979 (Condominium Act B.E. 2522, amendată ulterior) permite cetățenilor străini să dețină în deplină proprietate unități individuale dintr-un bloc de apartamente. Condiția esențială: cota de proprietate străină în acel bloc să nu depășească 49% din suprafața totală de vânzare.
Odată ce această cotă este epuizată, singurul instrument disponibil pentru un cumpărător foreign este închirierea pe 30 de ani (leasehold). Phuket și Pattaya concentrează peste 60% din toate tranzacțiile imobiliare cu cumpărători străini din Tailanda - și în proiectele populare, cota de 49% este frecvent deja ocupată integral.
Leaseholdul pe teren - protecție limitată
Închirierea unui teren înregistrată la Departamentul Funciar este legală și oferă protecție pe durata contractului. Termenul maxim legal este de 30 de ani. În practică, contractele includ clauze de reînnoire de tip 30+30 sau chiar 30+30+30, dar aceste clauze reprezintă o obligație contractuală între semnatari - nu un drept real de proprietate.
Dacă terenul schimbă proprietarul (prin vânzare, moștenire sau altă cauză), noul proprietar nu este obligat automat să respecte clauzele de reînnoire. Aceasta este o vulnerabilitate pe care mulți cumpărători o descoperă prea târziu.
Structura prin companie tailandeză - risc major
Una dintre cele mai frecvente tentații este înregistrarea unui SRL tailandez cu directori locali 'de complezență', pentru ca un cetățean străin să controleze indirect un teren. Această practică - denumită 'nominee structure' - este ilegală și urmărită penal.
Departamentul Funciar a intensificat auditurile din 2023. Conform datelor citate de South China Morning Post, autoritățile tailandeze au urmărit penal peste 850 de companii legate de structuri nominee ilicite, cu pierderi estimate la peste 15 miliarde de baht. Sancțiunile includ anularea tranzacției, amenzi de până la 1 milion de baht (aproximativ 28.000 de dolari) și posibilitate de închisoare.
Taxe și costuri la cumpărare - cifrele exacte
| Tip de taxă | Cotă | Observații |
|---|---|---|
| Taxa de transfer | 2% din valoarea evaluată | Se aplică la orice tranzacție |
| Taxa de timbru | 0,5% | Aplicabilă în lipsa taxei specifice de afaceri |
| Taxa specifică de afaceri | 3,3% | Se aplică dacă proprietatea este revândută în primii 5 ani |
Aceste costuri sunt reale și trebuie incluse în calculul de rentabilitate. Nu sunt negociabile și nu depind de naționalitatea cumpărătorului.
Cum se compară Tailanda cu vecinii?
Pentru un cumpărător român care analizează mai multe destinații din regiune, contextul regional contează:
- Vietnam a deschis piața pentru străini în 2015: freehold pe apartamente (cotă de maximum 30% per bloc) și leasehold de 50 de ani pe case.
- Malaysia permite achizițiile prin programul MM2H de la 1 milion de ringgit (aproximativ 220.000 de dolari), fără restricții de cotă la fel de rigide.
- Tailanda rămâne mai restrictivă decât ambii vecini pentru proprietatea rezidențială.
Administrația Paetongtarn Shinawatra discută o propunere de majorare a cotei freehold pentru condominii de la 49% la 75% în zone economice speciale, dar niciun proiect de lege nu a fost depus oficial în parlament până la mijlocul anului 2026.
Transferul de bani și finanțarea bancară
Pentru a înregistra un condominiu în freehold pe numele unui cetățean strain, legea tailandeză impune ca fondurile să fie transferate din străinătate și convertite în baht prin intermediul unei bănci tailandeze. Banca emite un Formular de Tranzacție Valutară (Foreign Exchange Transaction Form - FETF), document obligatoriu la înregistrarea titlului de proprietate.
În privința creditului ipotecar: băncile comerciale tailandeze acordă rar împrumuturi nerezidenților. Câteva instituții oferă finanțare prin subsidiare din Singapore sau Hong Kong. Dobânzile pentru cetățenii străini se situează de regulă între 6% și 8% pe an, față de 4-5% pentru cetățenii tailandezi.
Freehold sau leasehold - ce alegi?
Aceasta este întrebarea pe care o pun cel mai frecvent românii care contactează echipa Imobiliare Thailanda. Răspunsul depinde de ce prioritizezi:
- Condominiul în freehold oferă cea mai solidă protecție juridică. Titlul de proprietate este al tău complet și nu se erodează în timp. Randamentul din închiriere în Phuket se situează în medie la 4-6% pe an.
- Vila în leasehold poate genera randamente mai ridicate - în Phuket, vilele bine poziționate pot atinge 6-8% pe an. Dezavantajul: valoarea de revânzare scade pe măsură ce termenul leaseholdului se apropie de final, spre deosebire de un freehold care nu are această vulnerabilitate.
Nu există un răspuns universal. Există doar o alegere informată, făcută cu ochii deschiși asupra riscurilor fiecărei variante.
Ce schimbări legislative pot apărea în 2026?
În 2024, un proiect de lege care propunea extinderea leaseholdului la 99 de ani a fost blocat în comisiile parlamentare, sub presiunea grupurilor naționaliste. Reforma legislativă în domeniul proprietății funciare rămâne extrem de dificilă politic în Tailanda.
Singurul dosar activ în 2026 este propunerea de majorare a cotei condominiilor la 75% în zone economice speciale - dar și aceasta se află încă la stadiul de discuții informale, fără proiect de lege depus.
Strategia cea mai sigură pentru un cumpărător roman în 2026
- Cumpără un condominiu în freehold, dar verifică in scris disponibilitatea cotei de 49% înainte de a semna orice document.
- Angajează un avocat independent - nu unul recomandat de dezvoltator.
- Transferă fondurile legal printr-o bancă tailandeză și pastrează FETF-ul.
- Dacă optezi pentru o vilă în leasehold, întelege clar că reînnoirea nu este garantată juridic dincolo de primii 30 de ani.
- Evită orice structură prin companie nominee - riscul nu merită.
Sursa: Bangkok Post